铁西夺土地供销双冠 百亩“双子地”力挑工业区
从目前铁西区土地资源分布情况来看，主城区可开发土地资源有限，日渐稀缺，促使土地开发向外围扩展，沈阳经济技术开发区成为土地供销重心。由沈阳地产研究院统计，1-7月铁西区土地供应17宗，成交12宗，位居9区土地供销宗数榜首，供地重心显而易见。沈阳经济技术开发区更是“厚积薄发”，多宗待开发新地扎堆入市，吸引多个品牌房企进驻。
由沈阳地产研究院统计，2019年上半年，沈阳经济技术开发区成交地块共3宗，占总量的9%，而7月份该区域的成交地块已达5宗，占比31.2%，相当于上半年区域总量的3.5倍。8月14日，仍有2宗沈阳经济技术开发区地块即将出让。为什么在下半年首月，沈阳经济技术开发区集中推地？品牌房企扎堆进驻是顺势跟随还是城市布局的选择？“一河两岸”与“一园一城一谷”的引导作用到底有多大？
可曾记否，在今年6月27日，沈阳市自然资源局发布的关于印发《沈阳市2019年国有建设用地供应计划》的通知中提及，“合理控制房地产开发用地供应规模，各开发区严格按照功能定位、产业政策和主导发展方向，从严从紧控制开发区内经营性房地产开发用地总量”。
政策与下半年首月供地趋势表面上看相悖，但事实并非如此。正所谓危机与机遇共存。在全市全年土地从严从紧的驱动下，开发区的经营性土地愈发显得弥足臻贵。全国型知名房企纷纷抢地布局，无疑是争抢稀缺资源的一种体现。从另一角度来看，这或许是供应端对土地市场主动出击的一种激励策略。
7月5日，恒大新能源集团通过挂牌方式竞得4宗位于沈阳经济技术开发区的热地，发力布局的同时有效制造了市场回响。18日的壕上01地块，万科更是以“黑马”身份挺进中德园版图之内，加入“一河两岸”西部规划发展队列。
从7月份推出的地块所在区位来看，地块多集中于西四环路与沈辽路交汇处，约3公里范围内，多宗处于中德产业园服务功能片区的规划之中，同时也是区域“一园一城一谷”新引擎规划由西南向东北发展的起点。众多利好的未来规划布局吸引了批量品牌房企对入市地块进行分析、锁定、竞拍，为了避免土地再次出现不理性的高溢价现象，挂牌顺势成为交易方式。
7月12日，沈阳市自然资源局官网公示位于沈阳经济技术开发区的小青01、02两宗地块将于8月1日-14日14时以挂牌拍卖方式进行公开竞拍。2宗均为二类居住用地，总用地面积25.92万平，起拍楼面价均为2900元/建筑平方米，要求配建9班幼儿园。相邻的“双子”地块再次入市，难道又是品牌房企拿地布局？
从土地出让指标与条件中可得知，小青01、02两宗地上未来需要配建9班幼儿园，这与“竞产权住房”有天壤之别。前者是强制性捆绑需求，而后者是竞到顶价才可能出现。此“竞地条件”是因片区发展现状下的客观需求，还是供应端有意扩大购买力范围，引导未来客群定居于此？对中德产业园服务功能区发展牵引作用有多大？
笔者认为，两者兼具。从目前地块所在片区环境来看，多个产业工厂盘踞着大量的务工人员，家庭组成包括单身、已婚未育。他们远离市区且对住房有一定需求，不想耗费太多的时间用于往返，此类人正是地块未来建设项目的对标客群。这即是客观需求。
从区域的规划发展来看，引进房地产项目是推进环境配套建设的有效途径，同时也是建设速度较快的方法之一。在主管层面上来看，配套建设完善的同时，引导具有长期持续消费的群体，是保证片区发展的重中之重，而这类群体就是单身向已婚已育过度的一类人。此为主管引导。
两宗地块四至均无临街，规划绿线与规划路限定了目前地块的劣势。在不破坏绿色植被的同时，如何保证有效的出行，成为前期规划中首要解决的问题。三通之一为路通，在地块施工前必须满足的条件，也是未来业主出入的主要动线。
据实地调研，地块周边分布大量的产业工业园区及厂房，势必对未来居住氛围造成较大负面影响，如何弱化及规避这种影响是未来项目入市营销需要核心解决的问题。即使临近北侧的浑河总干渠，北岸仍有多个工业公司。无论具有何等实力资质的房企，竞得此地块所肩负的责任不仅仅是卖房争求利润点，更多的将是对片区配套环境提升所做的贡献。
两宗地块与中德产业园服务功能区规划范围有一定距离，但从区域未来发展来看，具有同频共振效应。地块边界距离沈辽路仅约1公里，近享功能片区配套环境利好，同时近临“中法生态城”。
地块周边有多个成熟的楼盘，如荣盛·锦绣天地、荣盛·锦绣学府、澳海澜郡以及待开盘的荣盛·和悦名邸。社区底商与地块自身规划比例为5%的商业配套，可以满足日常生活的基本需求。
从大环境来判断，未来入市项目或将以刚需客群为主要产品输出对象，多以婚前置业及婚房用途为主，少量为原住民对居住品质的改善。而地块容积率为1.0-1.8，同时限高60米，开发高层与多层的高低配产品可能性极高，与附近的荣盛系列产品将形成直接竞争关系。未来是新邻进驻还是荣盛囤地做储备？让我们拭目以待。
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