工业地产行业研究 华夏幸福基业企业战略简析 华夏工业地产营销及运营模式 我工业地产运营的启示建议

　　指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及 该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业 和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地 上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业 制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。我国工业 房地产的土地批租年限为50年。

　　一般分为重工业房地产、轻工业房地产、仓储房 地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特 殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。

　　工业地产具有投资规模大、快速启动、提供增值 服务、追求长期稳定回报的特性。

　　工业地产一般开发流程为：前期考察立项，园区 规划、建设、招商推广、进驻后物业管理。

　　1.工业园区开发模式 目前最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载

　　体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等

　　不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁 荒。

　　2.工业地产商模式 房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的

　　道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租 赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合 利的地产开利润。

　　3.主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展

　　与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业 园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与 号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产 业链的打造及完善。

　　4.综合运作模式 指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混

　　5.私人业主开发模式 目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房

　　租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘 故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐 渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力， 时常也逐渐将其淘汰。

　　1.主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实

　　现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产 投资开发商。

　　2.进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地

　　产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地 块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企 业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理 收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础 设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和 物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团 开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。

　　3.通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确

　　定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从 而实现最低风险下的项目收益。

　　1. 公司概况 2. 公司愿景 3. 组织结构 4. 发展历程 5. 财务分析 6. 战略布局 7.产品组合 华夏幸福基业产业

　　华夏幸福基业创立于1998年，是中国领先的 产业新城投资运营企业，公司核心业务包括产 业园区开发运营和城镇开发建设。14年发展历 程中，牢牢抓住产业升级、区域分工的机遇， 聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，形成了 从园区建设、招商引资到城市运营的三大业务体系。

　　2011年企业销售额165亿，2005年以后，公司业绩复合增 长率保持在100%以上，于2011年8月29日A股上市。

　　截至2011年末，企业资产规模275亿元，正在运营的产业 新城达到10个，签约项目总投资额489亿元，园区道路建设 155公里。累计为园区招商438家，创造新增就业人口超过3万 人。

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