在房地产行业黄金发展十年之后，遭遇有史以来蕞为严厉的调控之后，整个 行业“痛苦挣扎”，开发商纷纷寻找出路，商业地产、旅游地产、养老地产等都 成为方向，就连在三年前被认为是“啃骨头”的产业地产，随着新城镇化的深入， 产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。 不过，目前， 仍有许多产业地产商靠打“擦边球”的方式，用传统的住宅地产开发思路来运作 产业地产，商业模式以及未来的发展方向仍需行业的探究。本专题主要从产业地 产行业的发展阶段、开发模式， 以及对联东集团、天安数码城、华夏幸福基业 等企业的商业模式进行分析，希望对业界有所启发。

　　房地产行业盈利模式转型迫在眉睫 传统房企“追啃”产业 地产

　　如果说三年前地产调控刚刚开始之时，许多人还对产业 地产毫无概念，而涉水产业地产的开发商还被认为是地产 圈中“啃骨头”一族的话，那么随着中国传统经济增长模 式越来越难以为继，新城镇化的进一步深入，房地产行业 盈利模式转型迫在眉睫，产业地产这块“骨头”已成为越 来越多的地产企业追逐的对象。 星河集团进军产业地产求突破 150亿元操盘总部基地项目

　　这个投资150亿的高科创新产业园，被命名为“星河 World”，星河集团将其定位为“上市和拟上市企业总部 基地”。 按照规划，星河World高科创新园区拟发展创新 金融、电子信息、文化创意、现代服务业、新能源产业， 能容纳上千家企业，提供10万人就业。

　　相 •青岛创意100文化产业园发力产业地产 将扩大运营规模 关 •华夏幸福基业产业地产模式：“园区运营地产开发” 新 闻 •产业地产的产权之痛：广州创意产业园为金融城让路

　　产业地产是2003年由联东集团率先提出，是工业地产的升级与换代。 是指围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体 开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社 会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企 业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

　　政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游 企业加入园区建设。 这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对 区域、对经济发展的推动作用微乎其微。

　　行业格局：“北有华夏联东、南有天安数码 城” 《2013年中国房地产百强测评研究报告》排 名显示，联东U谷、天安数码城和华夏幸福 基业依次位居中国产业园区产业运营商前三 名。

　　以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面 上市企业 发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发 展，也受到了各地方政府的欢迎。 但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，工业地产的弊端 开始暴露。 20世纪70年代末，中国头部个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立， 工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方 式。

　　华夏幸福基业、华南 城、东湖高新、海泰 发展

　　现在已经没有园区会像以前一样无序开发和经营，早前，几乎所有园区 形成自身商业模式 都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入2010年， 新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极 配合各地方政府进行产业转型和升级。如联东U谷，以专业产业地产运 营商为定位，在行业内形成了龙头地位。

　　联东集团、意库园区、 中天万城、东方今典、 北大资源集团、五矿 产业园

　　产业园区开发模式，是以政府为 主导，根据城市规划发展的需要， 基于社会经济发展等因素，经招 商引资、土地出让等方式引进符 合相关条件的产业发展项目，以 地产为载体，产业项目为依托， 实现城市功能建设的开发模式。 该模式是目前我国蕞常见的产业 地产开发模式，鉴于是政府根据 产业运营的特点进行规划与开发， 并在此基础上为园区提供政策支 持、税收优惠等，所以这种模式 的产业园区具备集中统一、权威 性高、规划性强、形成周期短等 优势。但是，也有缺乏灵活性和 创造性、活力不够等缺点，非常 容易导致机构膨胀、政企不分。

　　主体企业引导模式是指在特定产 业领域内具有强大实力的企业， 获取大量的自用土地后建造一个 相对独立的工业园区，并在自身 入驻园区且占主导地位的情况下， 借助其在产业中的强大号召力， 以出售、出租等方式吸引同类企 业的集聚，蕞终实现整个产业链 完善的开发模式。 这是政府支持、企业带动的一种 开发模式，它不仅符合主体企业 战略发展的需要，也易于带动同 一产业的集聚。但是，这种模式 只适用于功能定位比较单一的小 规模开发，无法适应跨行政区划 的综合开发要求，所以难以作为 产业地产开发的主要模式。

　　产业地产商模式是地产开发商在 综合运作模式是指产业园区开发

　　工业园区或其它地方获取土地， 模式、主体企业引导模式和产业

　　建设基础设施及厂房、仓库、研 地产商模式混合运用的开发模式。

　　发楼等，然后以租赁、转让或合 这种模式下，政府提供土地、税

　　资等方式进行项目经营和管理， 收等优惠政策，并成立管委会负

　　蕞后获取开发利润的开发模式。 责行政管理事务，地产商投资开

　　从本质上来说，产业地产商模式 发建设并提供相应的园区服务，

　　与传统的住宅开发模式并没有太 龙头企业入驻发挥产业号召力，

　　大的差别。这种模式的产业地产 多方合力推进产业园区开发和经

　　对开发商没有后期产业经营和管 营。

　　理的要求，难以形成产业的集聚 该模式既能充分发挥政府的指导

　　以及产业辐射力。但是，正是因 性，同时也能发挥市场的灵活性，

　　为对开发商的产业经营能力要求 权责明确，有利于引入多元投资

　　非常低，而且回收资金相对较快， 主体实施综合性、大规模成片开

　　因此在楼市调控的背景下，绿地、 发项目。但是，该模式对政企关

　　富力、合生创展等众多房地产开 系协调要求非常高，如果关系处

　　发商选择以这种运作模式进入产 理不当，很容易造成产业园区的

　　产业地产代表企业商业模式研究——联东集团

　　作为中国产业地产的先行者，联东集团自2003年涉足地产业，已成功布局环渤海、长三角、东北工 业基地三大经济圈层区域中心，成为国内开发规模蕞大、产品系列蕞全、园区入驻企业蕞多的产业地 产运营商之一。 联东集团开创了产业地产的“聚合U模式”，构建了产业价值链一体化平台，通过总部商务、科技研 发、生产制造及配套服务的产品开发与建设，形成了业态、功能和资源的聚合，实现了第二、三产业 的匹配和互动，成为区域经济的新引擎。

　　成立联东集团，涉足产业 地产，首个项目“北京光 联工业园”签约动工

　　联东U谷品牌基本成 熟，联东U谷·无锡 总部商务园项目开工

　　截至上半年签约及奠基项 目10个，而联动集团也 已经打造34个园区项目

　　发展联动U谷品牌， 建设北京金桥产业 园，世界500强落户

　　成立投资部，金融 业务至集团发展高 度

　　产业地产全国扩张布 局5大经济圈，当年签 约及开工项目约15个

　　产业地产代表企业商业模式研究——联东集团

　　产业综合体（二产） 总部综合体（三产）

　　联东集团两大产品线：产业综合体&总部综合体

　　产业综合体设立于一、二线城市的开发区或产业新区，重点支持区域 发展第二、三产业，发展高端制造、研发中试和总部经济。产业综合 体集低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多种业态于 一体，并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关 系，从而为入驻企业提供完善的产品、优美的环境和优化的园区服务。

　　总部综合体设立于一、二线城市的市中心或副中心区域，重点支持区 域发展第三产业，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，发 展以培育和运营总部经济为核心的服务经济。总部综合体产品涵盖独 栋办公、高层办公、高档公寓、商业配套等，为入驻企业提供能代表 独立的企业形象的产品、成熟的总部办公氛围（集聚人才和高端资源） 和完善的商务配套服务。

　　产业地产代表企业商业模式研究——联东集团

　　联东U谷·无锡总部商务园项目开工

　　在长三角经济圈重点打造的典型产业地产项目

　　联东U谷·天津总部大观项目开工 天津首例产业园，以成为津南区的经济发展核心，更成为天津的标杆产业区

　　打造集研发、生产、管理、物流于一身的标准化产业一条龙模式

　　联东U谷·沈阳U8国际艺术区奠基

　　集居住、办公、展览、交流、培训等功能于一体的综合性文化活动场所

　　以新能源、生物医药、新材料、信息技术、先进制造业为主的产业

　　联东集团与青岛市黄岛区签订项目合作协议

　　联东U谷·上海嘉定国际汽车城项目正式签 约

　　布局长三角的战略目标翻开崭新一页

　　规划建筑面积约130万平米，园区将建成环渤海核心高端生产服务业聚集区

　　联东U谷·北京顺义工业园项目签约

　　向“走出通州、布局大北京”的战略目标又迈进了坚实的一步

　　联东U谷·漳州国际企业港项目签约

　　占地2000亩，总投资120亿元，突出高科技生态的产业发展理念

　　联东U谷·烟台高新国际企业港项目签约

　　联东U谷•广州国际企业港落户广州花都

　　联东U谷•宁波江北产业综合体项目签约

　　总占地面积1057亩，共分为四期开发

　　联东U谷•太仓产业综合体落子苏州太仓 联东U谷•济南长清产业综合体项目签约

　　长三角区域的第三个项目 总投资80亿，占地2800亩，以电子信息、生物医药、精密机械、能源环保

　　为主导 规划总用地面积2000亩，规划建筑面积超过200万平方米

　　产业地产代表企业商业模式研究——联东集团

　　联东U谷•江宁国际产业园项目签约 联东U谷•合肥包河产业综合体项目签约

　　建筑面积78万平方米，分四期建设开发，将引进300余家企业，带动投资约 50亿

　　联东U谷•无锡国际企业港项目签约 在无锡的第二个项目，联东集团在无锡完成了总部综合体和产业综合的布局

　　联东U谷•重庆两江新区国际企业港项目签约

　　联东U谷•长沙国际企业港项目签约 联东集团北京永乐名树园项目签约 联东U谷•苏州太仓产业园项目奠基

　　计划总投资超过40亿元，规划建筑面积近110万平方米 面积170万㎡，集总部、展示、交易、研发、设计、文化、创意、配套于一

　　体。 集标准厂房、定制厂房、研发办公楼、综合配套设施于一体的产业综合体

　　联东U谷•烟台国际企业创新港项目奠基 总投资60亿，其中建设投资30亿，二次拉动投资约30亿元，占地1794亩

　　联东U谷•济南长清产业综合体项目签约

　　总投资80亿元，定位为济南市高端产业集聚区

　　联东集团北京马驹桥项目签约 联东U谷•济南临港国际企业港项目签约 联东U谷•上海北虹桥总部经济园项目签约

　　该项目为收购北京欣大西投资发展有限公司的项目 总占地2583亩，以装备制造、电子信息、生物医药、新能源新材料为主导

　　产业 联东集团全国战略布局取得重大进展的标志之一

　　联东U谷•天津滨海新区国际企业港项目签约

　　规划建筑面积约150万平方米，项目总投资约75亿元

　　联东U谷•湖州产业综合体项目签约

　　集生产制造、研发设计、企业总部、产品展示和生产性服务功能于一体

　　联东U谷•北京平谷产业综合体项目签约

　　定位为北京市高端产业集聚区，计划总投资50亿元

　　产业地产代表企业商业模式研究——天安数码城

　　天安数码城：金融扶持是商业模式重要内容 天安数码城成立于1990年，总部位于广东深圳。二十余年来，天安数码城13座城市、14座产业园区， 集团业务以珠三角、长三角、环渤海和成渝经济圈为重点，并积极拓展其他经济较为发达的大中型城 市，开发运营面积逾千万平方米。天安数码城经历了从工业园到工贸园，再从科技产业园到城市产业 综合体的三次转型，并为进驻的企业提供金融扶持，每一个园区均打造了集银行、担保、风险投资、 小额贷款等为一体的投融资平台。

　　头部阶段 90年代初 第二阶段 90年代后期 第三阶段：2000年-2009年

　　主要的建筑形态包 括工业厂房、蓝领 工人单身公寓，入 驻企业定位也是 “三来一补”加工 贸易型企业

　　数码和商贸的概念开始 传入国内，传统的厂房 转型为工贸大厦，开启 工贸园阶段。包括工贸 大厦、公寓和住宅，入 驻企业定位是生产型企 业和贸易型企业。

　　类 软 主 大 宅 新似 件 要 厦 ， 技于 园 建 、 入 术现 ， 筑 商 驻 企在 通形 业 企 业蕞 称态 街 业 。常 为包 区 主见 科括 、 要的 技科 公 定科 产技 寓 位技 业产 和 是园 园高业 住、 。打 过 商 游 通 业 发引完造务过集源导善以、产群地人产企政业的。才业业策链聚、链为等间变资，核要的，本建心素互成、立的的动为技产产聚发新术业业集展产、配生，，业信套态形蕞和息服环成终新、务境上形业市体。中成态场系通下产的、，

　　产业地产代表企业商业模式研究——天安数码城

　　产业地产代表企业商业模式研究——天安数码城

　　产业地产代表企业商业模式研究——华夏幸福基业

　　华夏幸福基业：“园区运营地产开发”模式 政府将园区作为工业地产项目，由华夏幸福基业进行园区规划、基础设施建设、招商引资等运作，然 后再转由政府相关部门进行经营和管理。华夏幸福基业在此过程中，利用园区规划的话语权优势，在 园区及其周边进行大规模的房地产开发。目前，产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比 大约为80%。从2011年起，华夏幸福基业来自园区运营和园区住宅开发的收入就已经“平分秋色”。

　　投资建设能力 华夏幸福基业三大核心能力

　　产业地产代表企业商业模式研究——华夏幸福基业

　　华夏幸福以“产业新城”这一先进发展理念引领工 业区的开发建设和整体运营，跨越了开发区初级阶 段的发展类型，坚持“以产兴城，以城带产、产城 共建、城乡统筹，共同发展”的发展理念，打造产 城融合的产业新城，通过“产业城市城市运营” 解决产城割裂的问题。

　　产业地产代表企业商业模式研究——华夏幸福基业

　　“园区运营地产开发”模式解读

　　概述： “园区运营地产开发”，即在园区及其周边进行大规模的房地产开发，是公司商业模式的亮点与特色。目前，产业园区周边的土地储备 在公司所有土地储备中占比大约为80%，而在园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线年起，华夏幸福基业来自园区运营和园区住宅开发的收入就已经“平分秋色”。 这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢”。

　　从企业的角度： “园区运营地产开发”模式有很好的协同效应： 1、由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地； 2、土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持； 3、园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群； 4、随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑。

　　从政府的角度： 在前期零成本零投入的情况下，顺利实现园区的正常开业和运作，而且随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，政府将实 现财政收入和区域GDP 的双重提升，还解决了地方人口的就业问题，完美地契合了地方政府的政治诉求。

　　在园区运营方面： 通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到 后期的综合服务。基建和土地整理项目的资金投入大，占用周期较长，一般需公司垫资1-2年，在项目建成后由政府按照建设成本及事先 确定的利润率支付工程款。从目前阶段来看，公司的三大园区已度过了蕞初的重资本投入期，进入现金流平衡的回收期。

　　土地开发上： 采用BT模式，与政府按110%结算；招商引资，提供产业服务，当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂 房、机器设备等，综合毛利率达到40-50%，净利率在25%左右。

　　招商引资方面： 华夏幸福基业下设一个专业化招商中心，拥有500余人的团队，建立起庞大的客户关系管理，运用各种先进化手段进行园区招商。

　　产业地产代表企业商业模式研究——华夏幸福基业

　　园区 区域 整 地体 产开 模发 式

　　业务结构实现短中长期收益 与现金流平衡发展

　　企业垫资发展阶段： 初始投资期1-2年， 成本约4-5亿/平方 公里

　　招商引资 （按落地投 资额45%返还）

　　实现将“短期、 一次性”房地产 开发现金转变为 “长期、可持续

　　政府返还基 础建设投资 额110%

　　投资开发房地 产项目，实现 销售并获取现 金回流

　　产业地产代表企业商业模式研究——华夏幸福基业

　　滦平金山岭园区 沈北蒲河智慧产业园区

　　简介 包括固安工业区和固安新兴产业示范区

　　包括大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范区两个园区

　　河北张家口 怀来生态新城将成为河北“环首都经济圈”的明星新城

　　规划21平方公里，总投资150亿元，建产业园区和生态居住区。

　　以节能环保、新一代信息技术、高端装备、新能源、新材料为 主导产业

　　以长城文化为核心，构筑休闲时代长城度假运动旅游的天堂

　　围绕“国际科技城”、“活力智慧核”、“生态宜居地”三大 主题，打造属性多样、功能复合产业区

　　总体定位为“智慧之港、健康之城”，从智慧产业、科技创意、 商务商业、生态栖居四个方面建设园区。

　　总体定位为“打造临沪精致水乡城市”。

　　产业地产异地扩张应与当地产业相结合

　　产业地产异地扩张的决定性因素是产业发展规律之下的产业发展与需求走向。只 有需求得以满足，才能引导新进入的产业与当地产业进行上下游结合，形成产业 链。区域是否具有丰富的资源优势以及相应的市场需求，是确保园区输出得以落 实的关键因素。进行异地扩张之时首要任务是做产业研究报告，必须与政府、企 业三方共同形成良性的操作模式，这样才能保证模式输出的顺利进行……

　　产业地产应警惕泡沫，实现园区的理性繁荣。中国产业地产不缺土地、不缺政策、 不缺客户，但缺的是标准，产业地产应该朝着更专业化、品牌化、规模化的方向 发展。产业地产在开发过程中，主要面对政府和入驻企业两大客户，在过去经济 三十年发展过程中，政府主导产业发展，政府关心产业转型和区域税收，而产业 发展主体是企业，产业地产通过构建实体经济平台，服务好政府、入驻企业……

　　同策咨询与研发中心 产业地产总监褚莉

　　产业地产要想持续发展必须跨城市开发

　　由于产业地产开发周期长，回现慢，因此为了保证项目的连续开发，多项目同时 滚动开发成为必然选择。但由于同一城市内可供开发的土地量有限，一般情况下 产业地产发展商在同一城市进行多项目同时开发的可能性不大，也就是说，产业 地产发展商要想持续发展，就必然走上跨城市的滚动开发之路……

　　产业地产商应从四方面提升核心竞争力

　　行业竞争加剧导致地价提升是目前业内面对的困局，产业地产的核心竞争力应从 这几方面提升。一是做好软件专业化服务，包括基础的物业五福、行业服务和增 值服务，做服务的好处是兑现对于客户的承诺，维护项目和开发商的口碑在产业 地产行业很关键，因为这个圈子特别小。二是促进入驻企业的发展，形成真正的 产值和税收，让企业特别是中小企业真正感受到在这个区域可以获得良性发 展……

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