沈阳金融科技产业园项目营销报告（内部版）
在这部份里，我们主要明确沈阳对全国、对东北、以及对沈阳自身发展过程的战略意义。
本部分主要是对沈阳市工业地产的情况进行描述，同时在此对沈阳既有工业地产的典型项目进行描述，并据此总结出沈阳工业、产业地产的特征。
说明：本部分中只是针对南部、西部、东部的工业产业元进行介绍，由于沈北片区中的工业地产项目将呈现出自身的不同走势，因此在介绍沈北区域情况时，进行重点描述。
产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。
在政府方面，追求高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源;
在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越;
伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。
政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。
这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。
以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的热烈欢迎。
但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。
现在几乎已经没有园区会像以前一样无序开发和经营，早几年，几乎所有园区都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。
我们的攻击目标一定是迅速扩大项目在区域内的整个市场影响，一定要项目所在城市及周边地区的消费群体家喻户晓，让目标消费者不得不看，让对手坐立不安!
前期准备充分，企业品牌与项目概念炒作一定要有震撼性，务求轰动效应+品牌效应，迅速建立起号召力。
产业地产能否成功，其主题定位及招商次序是非常重要的决定性因素，我们项目当前因种种因素作用下定位为金融科技产业园，那么，能否在前期招商过程中建立起良好的金融氛围是至关重要的。
因此，在整体招商推广未启动之前找到园区内的龙头企业是招商工作的中心也是未来打开市场局面的突破点。
因此，我们将头部波招商攻势定位为重点客户引进，可根据重点客户诸如五大银行，民营、外资银行的需求特性为其定制式开发，提供优惠的入园条件，并与之达成战略合作协议从他们那里为未来的成长企业拿到相对优厚的融资条件。为后续旺销打下基础。
通过各种社会资源及关系，与社会高端团体，机构进行座谈、交流等活动的同时，迫使其参观我们的项目，并利用现场解说人员及销售现场的感染力促使其认知并接受我们的产品理念，并通过后续的跟踪促使其购买。
注：圈层活动或全层营销近年来被许多项目许多策划人挂在嘴边，但是就观察来看，当前沈阳能够将圈层效应发挥到极致的项目少之又少，多数都处在赔本赚吆喝的尴尬状态下，这是与多方面原因密切相关的，诸如活动场地的选择，圈层人群是否与项目自身相契合，活动后续的客户跟踪工作是否到位等。因此，建议我们如果使用此手段，则一定要兼顾各种因素，其中蕞重要的是活动场所，必须跟项目密切相关，如项目营销中心(此为活动是否成功的根本因素)
传统意义上的老带新，但是在我们的项目中，可以理解为既有客户的深挖掘工作。即：营销部的招商销售工作并不是在签约交款入住后就宣告终止，而是长期的持续的与既有客户展开联动，令其成为我们的义务招商者。
对外来讲，可以理解为品牌联合，可以在后续宣传推广中突出入园企业，从而对其他意向型企业起到带动作用.
如前文所说，沈阳的办公写字间乃至产业地产市场发展较为迅速，可以说用了几年时间走完了别人几十年探索的路，所以，当前市场上尤其是东北区域的一些本土型企业，对办公理念和企业发展理念尚停留在一个较为初级的认识阶段，因此，如何引导、拉动蕞终使之思维高度与我们项目相契合，是较为关键的。因此，在后续销售过程中，我们的招商销售人员必须是一个企业发展的专才，是企业形象包装的专家，并以此形象进入市场接触客户，首先帮助其打造起先进的思维理念，并使之看到理念之下的成果(项目现场办公氛围)从而完成对其的销售动作
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