ST金山(600396)：上海证券交易所《关于对沈阳金山能源股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）信息披露的问询函》的回复附件
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时间：2023年07月25日 22:21:25中财网
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沈阳金山能源股份有限公司关于上海证券交易所《关于对
沈阳金山能源股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告
书（草案）信息披露的问询函》的回复附件
一、铁岭公司主要资产评估参数的来源、测算过程示例
以铁岭市房权证银州区字第LTA074384-S1-G1号为例，用途为商铺，建筑面积为84.13平方米。具体评估过程如下：
评估人员通过市场调查并查询有关铁岭市房地产出售信息，经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例，如下表：
根据《房地产估价规范》，参与比较的因素应是对房地产影响较大并具有代表性的主要因素，针对这些因素来对可比实例进行修正。本次评估所选择的因素有： A、区位状况（包括集聚程度、公共配套设施、周边路网、交通便捷度、环境状况、基础配套设施等）；
B、实物状况（包括建筑面积、楼层、朝向、建筑结构、建筑面积、装修情况、配套设施、物业管理等）；
C、权益状况（包括土地取得方式、权利的设立和行使、房地产使用管制、相邻关系、产别等）；
铁岭市银州区 明珠园南门底 商
铁岭市银州区 铜钟街道北市 路
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③根据比较因素条件确定比较因素条件指数。具体修正情况如下：
3个可比实例的交易情况均为正常，不做修正。
由于三个比较实例的交易日期距评估基准日较近，铁岭市商业房地产市场价格在近期内无明显变化，因此不做修正。
分为区位状况修正、实物状况修正和权益状况修正，将各实例各项因素与估价对象进行比较，有差异的进行修正，基本相同的则不予修正。
④根据比较因素指数计算比较因素修整系数
比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数
同理通过建筑面积修正，得出其他商铺的评估单价。
二期主厂房为钢框架结构，于2008年10月建成，建筑面积34969.99㎡。
根据被评估单位提供的原始结算资料中材料用量表、人材机预算价格及电力建设工程预算定额 （2018年版）中规定的人工费调整文件、辽宁省工程造价信息网公布的指导性材料价格（2022年12月）等评估基准日市场价格进行调差，然后根据原始结算资料中的直接费按照《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018年版）》中规定的施工费用标准进行取费，得出建安工程造价为217,327,950.88元。
各项费用的计算标准依据《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018年版）》的规定计取。具体内容和计算标准如下：
火力发电工程建设预算编制与计 算规定(2018年版)
火力发电工程建设预算编制与计 算规定(2018年版)
火力发电工程建设预算编制与计 算规定(2018年版)
火力发电工程建设预算编制与计 算规定(2018年版)
火力发电工程建设预算编制与计 算规定(2018年版)
计价格（2002）10号及市场行情
计价格（2002）10号及市场行情
火力发电工程建设预算编制与计 算规定(2018年版)
火力发电工程建设预算编制与计 算规定(2018年版)
火力发电工程建设预算编制与计 算规定(2018年版)
火力发电工程建设预算编制与计 算规定(2018年版)
水土保持设施竣工 验收技术评估报告 编制费
电力工程技术经 济标准编制管理 费
火力发电工程建设预算编制与计 算规定(2018年版)
通过上表计算得出前期及其他费用为23,558,349.88元。
该工程建设周期为3年，资金按年平均投入，参照评估基准日1年至5年期贷款市场报价利率，并假设资金均匀投入。则
资金成本=（建安工程造价+前期费用及其他费用）×贷款利率×3×1/2 =14,633,842.77（元）
增值税=工程造价中可抵扣增值税+前期费用中可抵扣增值税
重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本-增值税
以估测出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限的比率作为其年限法成新率，用公式表示即为：
年限法成新率＝建筑物尚可使用年限/（建筑物已使用年限+尚可使用年限）×100%
主厂房本体承重体系为型钢外包现浇混凝土共同构成主承重构件，因为铁岭公司为火力发电，生产环境烟尘较重，对承重构件有较大腐蚀性，根据房地产估价规范条文说明，生产环境有腐蚀性的钢结构经济耐用寿命50年，生产环境有腐蚀性的钢筋混凝土结构经济耐用寿命35年，评估人员经综合考虑，取主厂房经济耐用寿命为40年。至此次评估基准日被评估房屋已使用14.23年，尚可使用年限为25.77年。
据此估算该厂房的年限法成新率为：
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% ＝64%
对被评估房屋进行现场勘查后，依据房屋现场勘查评分标准，分别对被评估房屋的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数计算出该房屋的现场勘查成新率，详见下表。
案例二：以银州区铜钟街电厂小区（明珠园）3-141为例
评估对象位于铁岭市银州区铜钟街道北市路21-3号1-4-1电厂小区3幢1-4-1，《房屋所有权证》证号为：铁岭市房权证银州区字第LTA071188-S1-G1号。
证载用途住宅，建成于1991年1月，砖混结构，朝向为南北，单体楼总层数6层，评估对象位于4层，建筑面积98.27平方米，普通装修，房屋性质：商品房地产，《房屋所有权证》未登记他项权利事项。
评估人员通过市场调查并查询有关铁岭市房地产出售信息，经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例，如下表：
根据《房地产估价规范》，参与比较的因素应是对房地产影响较大并具有代表性的主要因素，针对这些因素来对可比实例进行修正。本次评估所选择的因素有： （A）区位状况（包括集聚程度、公共配套设施、周边路网、交通便捷度、环境状况、基础配套设施等）；
（B）实物状况（包括建筑面积、楼层、朝向、建筑结构、建筑面积、装修情况、配套设施、物业管理等）；
（C）权益状况（包括土地取得方式、权利的设立和行使、房地产使用管制、相邻关系、产别等）；
铁岭市银州区 铜钟街道北市 路 21-3号 1-4- 1电厂小区 3 幢 1-4-1
铁岭市银州区 铜钟街道北市 路
铁岭市银州区 铜钟街道北市 路
铁岭市银州区 铜钟街道北市 路
通路、给水、 排雨污水、强 电、通讯
通路、给水、 排雨污水、强 电、通讯
通路、给水、 排雨污水、强 电、通讯
通路、给水、 排雨污水、强 电、通讯
c、根据比较因素条件确定比较因素条件指数。具体修正情况如下： （A）交易情况修正：
3个可比实例的交易情况均为正常，不做修正。
由于三个比较实例的交易日期距评估基准日较近，铁岭市住宅房地产市场价格在近期内无明显变化，因此不做修正。
分为区位状况修正、实物状况修正和权益状况修正，将各实例各项因素与估价对象进行比较，有差异的进行修正，基本相同的则不予修正。
d、根据比较因素指数计算比较因素修整系数
比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数
（a）《电力建设工程概算定额》（2018年版）；
（b）《电力建设工程预算定额》（2018年版）；
（c）《火力发电工程建设预算编制与计算规定》（2018年版）；
（d）《关于发布2018版电力建设工程概预算定额2022年度价格水平调整的通知》（定额〔2023〕1号）；
（e）《火电工程限额设计参考造价指标（2021年水平）》（电力规划设计总院）； （f）《辽宁工程造价信息》（2022年12月）；
（g）国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格〔2015〕299号）；
（h）工程图纸及工程决算等有关资料；
（i）全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）；
（j）市场调查资料和网站查询资料等。
生产厂家：哈尔滨汽轮机厂有限责任公司
根据《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018年版）》，火力发电工程设备重置全价由设备购置费、安装工程费、其他费用、建设期资金成本构成，计算公式如下：
重置全价=设备购置费+安装工程费+设备基础费+其他费用+资金成本-可抵扣增值税
设备购置费主要由设备购置价、运杂费等构成。
该型汽轮机由哈尔滨汽轮机厂有限责任公司设计制造。通过向哈尔滨汽轮机厂有限责任公司询价，并参考《火电工程限额设计参考造价指标（2021年水平）》，经综合分析后确定该汽轮机含税购置价格142,000,000.00元/台，该价格包含了设备运输费及运输保险费。
设备安装工程费用包括设备到达施工现场后，经过基础施工、组合、定位、联接固定、检测试验、调试试运转等一系列作业，蕞后达到可使用状态所发生的全部费用。对于委估汽轮机，本次评估依据《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018年版）》、《电力建设工程概算定额（2013年版）》、《电力建设工程施工机械台班费用定额（2006年版）》、并查询相关工程资料及市场报价，确定该款汽轮机的安装工程费为6,349,445.96元。
设备基础费用为建造设备钢筋砼基础所需的建筑工程费用。
该汽轮机基础费用已在房屋建筑物中计算，此处不再重复计算。
其他费用是指完成工程建设项目所需的不属于设备购置费、建筑工程费、安装工程费的有关费用。依据中国电力出版社的《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018年版）》规定，具体其他费用标准如下：
火力发电工程建 设预算编制与计 算规定(2018年 版)
火力发电工程建 设预算编制与计 算规定(2018年 版)
火力发电工程建 设预算编制与计 算规定(2018年 版)
火力发电工程建 设预算编制与计 算规定(2018年 版)
火力发电工程建 设预算编制与计 算规定(2018年 版)
火力发电工程建 设预算编制与计 算规定(2018年 版)
火力发电工程建 设预算编制与计 算规定(2018年 版)
计价格（2002） 10号及市场行 情
火力发电工程建 设预算编制与计 算规定(2018年 版)
火力发电工程建 设预算编制与计 算规定(2018年 版)
火力发电工程建 设预算编制与计 算规定(2018年 版)
火力发电工程建 设预算编制与计 算规定(2018年 版)
水土保持设施竣工验 收技术评估报告编制费
电力工程技术经济 标准编制管理费
火力发电工程建 设预算编制与计 算规定(2018年 版)
火力发电工程建 设预算编制与计 算规定(2018年 版)
火力发电工程建 设预算编制与计
通过上表计算得出前期及其他费用为4,457,974.40元。
该项目的合理工期为3.00年，按评估基准日适用的1至5年期LPR为4.05%计算，资金成本按建设期内均匀性投入计取。其构成项目均按含税计算。
资金成本=（设备购置费+安装工程费+其他费用）×3.00×4.05%/2
重置全价=设备购置费+安装工程费+其他费用+资金成本-可抵扣增值税 =144,995,500.00元 (取整)
该汽轮机于2008年10月正式投入启用，截至评估基准日，已使用14.23年，该汽轮机经济寿命年限为30年。该汽轮机目前运行状况良好，未出现过重大事故，在使用中注重维护保养，现各项技术指标均达到设计要求，有详细的生产运行和维护记录。
年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
评估人员对该汽轮机的现状进行了深入调查，听取专业工程师的介绍，并现场对设备进行检查，查看运行记录，设备缺陷记录，并查阅大修记录及汽轮机各种试验数据，对汽轮机下列方面进行评价，测算得到的现场勘察成新率为50%。
综合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%
A、2022机电产品价格信息查询系统；
B、主要资产购置合同、发票厂家询价；
D、《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012 年第12号)；
E、《资产评估常用方法与参数手册》；
F、中国电力出版社的《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018年版）》； G、《火电工程限额设计参考造价指标（2021年水平）》（电力规划设计总院）。
以铁岭县国用2014第098号为例
委估宗地位于铁岭县镇西堡镇三台子、心田堡村，用途为工业，使用权类型为划拨，土地面积1,336,306.00平方米。
出让地价采用市场比较法进行测算，具体过程如下：
通过对铁岭市同类型土地市场相关资料的市场调查，收集了与评估对象有关的市场交易实例若干，根据相关替代原理，按用途相同、地区相近（或同一供需圈）、价格类型相同、评估基准日接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择如下3宗案例作为比较案例。具体信息如下：
根据估价对象的条件，影响估价对象价格的主要因素有：
B.交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；
C.剩余使用年期：根据剩余使用年期公式确定系数；
D.个别因素、区域因素：主要指产业聚集程度、周边路网、交通便捷度、基础设施配套、环境状况、规划限制、地势地耐力、开发程度、面积、临路状况形状和用途等。
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