沈阳居住用地出让年限50年变70年
我们购买房子，除了关心房屋格局、朝向，以及房价、交通、配套等外，似乎也有必要关心一下房产的土地使用年限到底是多少？
沈阳市规划和国土资源局最新的土地挂牌信息显示，规划用途为居住的地块土地出让年限为70年，而在去年年末，同样性质的地块出让年限为50年。沈阳土地交易市场上的这一变化，引起业界的关注。
居民用地使用年限为何“涨”20年?
“土地挂牌出让时，都会根据使用性质做相应的设置，最近挂牌出让的居住用地，出让年限的确为70年。未来是否所有居住用地都把土地出让年限设计为70年，尚无定论，但应该是一个趋势。 ”昨日，沈阳市规划和国土资源局人士说。
此前较长时间，沈阳城区居住用地出让年限基本都是50年，对此该人士强调“并不违规”。对方表示，国家根据土地用途设定了土地使用权出让的最高年限，其中住宅是70年，而工业、商业、综合分别为50年、40年、50年，并不意味着所有土地在出让时均要按最上限。
事实上，国内大多数大中城市挂牌出让国有土地使用权时，尤其是居住用地使用权出让时，多按最高年限的上限70年执行，辽宁省内大部分城市也是如此。
该人士进一步解释，土地使用年限可根据地区政策、产业特点和土地实际情况等因素确定。沈阳市现行居住用地出让年限为50年是在符合国家政策条件下，根据沈阳的产业政策、房地产发展状况以及房地产使用周期等实际情况确定的。
不过，由于土地使用权出让年限不同，土地出让金也会不同。业内人士表示，今年起沈阳土地出让价格普涨，除土地随市场变化升值外，与出让年限提高也有一定关系。
很多人担心居民住宅能住满70年吗?
香港联祥市场研究中心主管何祥俊说：“土地使用年限到期后，政府可以将到期的土地拍卖出去，而对地上建筑给予相应的拆迁补偿，甚至不到期，也可以出于城市规划需要而有偿征收用。 ”
何祥俊表示，不少购房人有认识上的误区，以为土地使用年限是从自己买房时开始计起，事实上是从拿地开始算起，有些土地因开发单位来回转手，或延期开工、烂尾等，使用年限大幅缩水，沈河区一写字间项目土地使用年限只剩20年，比出让时的40年整整少了一半。
去年买房的张小翠说，她拿到的土地使用证标明年限到2048年，算起来自己房产土地实际使用权只剩下37年，“我蛮担心房子住到2048年，动迁时只需给我很少的补偿就让我搬家，相当于比别人少住十多年”。
居民李维华则认为，现在的建筑质量根本不可能住到70年，甚至不满50年就会被拆迁，而且也是下一代人的事了，如果拆迁补偿里包含土地剩余期限的价值，那么当然是土地使用年限越长越好。
事实上，由于土地在多个买家间转让、闲置、开发周期较长，导致目前沈城不少楼盘土地使用年限普遍“缩水”，缩水几年甚至十多年也并不罕见。
法律界人士王智表示，我国实行的土地国有制，法人或个人所取得的只是附期限的土地使用权，但房屋的买受人对所购物业享有所有权，而所有权是以永续存在为基本特征的民事权利，这样必然和土地使用附期限性产生冲突。“土地使用权50年大限或70年大限问题，的确是横在人们面前的一个课题，如果期满无偿收回土地使用权，百姓就会质疑‘花高价不是买房而是租房’，他们的这种理解和担忧，从法律意识上讲也是有道理的。”王智说。
而《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但并没有明确续期是“无偿”还是“有偿”，如果有偿，又是按什么样的标准执行？“不可回避的是，随着第一批商品房土地使用权大限临近，这个问题须有明确的司法解释，让公众吃上定心丸”。
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