365勘地：大东工农路203地块紧邻沈吉线噪音问题成减分项
[2016]39号拍卖地块情况说明表
365淘房沈阳讯2016年，虽然大东区出让的地块数量不多，但每宗地块都广受关注，尤其是即将在12月13日出让的工农路203地块，该地块地处一环旁，临近东北大马路，是大东区传统区域内不可复制的黄金地块，因此公告一经发布就吸引了广泛关注。
365勘地小组根据地块公示信息找到了工农路203地块，根据实探发现，该地块北侧临近工农路，与博才中学相对，而南侧则临近如意五路，道路南侧为铁路线。
勘地小组沿如意五路西行600米，在如意五路与辽沈二街处找到了该铁路线的相关信息，根据路口显示，该道口为“新煤建道口 沈吉线a公里”，根据该道口相关工作人员的介绍，道口平均每天有十余趟列车经过。
根据网络资料显示，沈吉线公里，自辽宁省的沈阳至吉林省的吉林市，日接送列车41对。沿线重要城市有抚顺，梅河口等。
据道口工作人员介绍，该路段多为动车经过，一般为下午一点左右、三点左右、四点左右有列车经过，值得关注的是，晚上晚八点后会有两辆列车从这里经过。365勘地小组上午十点左右抵达该地块，到十一点左右，并未发现有列车经过。
而根据该地块周边居民介绍，这条铁路平日确实经常有列车经过，但对于平均每天约有多少趟列车经过，各人表述不一，有居民表示，每天会有数十辆车次经过，也有居民表示每天有十余次列车经过。
但可以确定的是，该地块距离沈阳东站不到1000米。而地块南侧与铁路蕞短出直线米左右。据辽沈二街附近动迁居民介绍，紧邻铁路段的棚户区已经纳入大东区拆迁计划，目前西至辽沈二街，东至北海街路段基本已经拆迁完毕，预计规划为铁路隔离带。
365勘地小组虽然未能勘测到该路段经过车次到底能带来多大噪音，但随机咨询了几位家住果舍添香社区的居民，对于铁路噪音，他们有的表示“习惯了”，有的则表示噪音还是对生活会有一定影响的。
而在园区北侧的大部分居民则表示，影响不大。对比同样临近铁路的西一环，笔者随机咨询了几位家住中海寰宇天下的居民，其中一位居民表示，从他家中依稀可见火车飞驰而过，但只要关上窗，基本听不见火车的声音。
不难看出，虽然临近火车道会成为部分居民比较困扰的话题，但也有部分居民对此持“无所谓”态度。，而对于临近铁路是否会影响房价的问题，笔者也随机咨询了果舍添香的二手房价格。
根据某中介工作人员介绍，该社区内，园区内在售二手房源基本均价在9000元/平方米左右，而临近铁路二手房房源价格则在8000元/平方米左右。而对比西一环周边临近铁路小区的二手房价格，是否更临近铁路对房价影响也在该价差范围内。
地块“前身”为沈阳金属材料供运储备总公司
根据365勘地小组对该地块现场实探情况来看，地块目前为净地状态，但是在地块西南角仍挂有“沈阳金属材料供运储备总公司”牌匾，而百度地图则显示该地块为“东北不锈钢市场”。
从地块北侧工农路向南可见三个高矮不一的烟囱，有附近居民表示，其中比较细高的烟囱是锅炉房的，又粗又矮的两个烟囱是热电厂的，三个烟囱中，锅炉房、热电厂各有一个烟囱正在运作中，并冒出白烟。
但该在该地块附近并未有异味，可见热电厂对地块直接影响不大。整体来看，地块虽然有部分不利因素，但由于地块为大东区一环旁的绝版地块，地段位置绝佳，因此地块起拍价格仍在4885元/建筑平方米，与此前出让的头部粮库地块起拍价不相上下。
公开资料显示，大东区工农路203地块地块基本信息为：
工农路203地块四至范围：东至：规划道路，西至：用地界线，南至：如意五路，北至：工农路。
地块坐落于大东区大东区，土地面积约30741.95平方米，地块容积率不大于3、大于1，地块商业比例不大于5%，起拍价4885元/建筑平方米。
从现场来看，目前该地块为净地状态，地块北侧与博才中学隔街相望，而博才中学东侧则是传统农贸市场“辽沈农贸市场”，沿农贸市场北行300米则是大东大东区主干道，东北大马路。东北大马路北侧为辽沈一校。而在地块南侧则为沈吉线铁路。
地块西北侧为骨科医院，西行200米则是北海街，地块距正在建设中的地铁*********米，地块东侧与成熟社区“风和日丽”小区相邻。
是否成就第二个“6650”值得期待
整体来看，这次大东区出让的工农路203地块的优势非常明显，它不仅是大东区内极为稀缺的一环旁地块，而且与此前出让的头部粮库地块相比距离在建中的地铁出口更近，而且周边不仅有传统农贸市场，更有成熟交通路网和更为临近沈阳“头部商街”中街的优势。
资料显示，8月5日，铁西区头部粮库地块顺利出让，该地块占地面积84831.75平方米，起拍价格为4500元/建筑平方米，经过127轮酣战，蕞终被旭辉以6550元/建筑平方米的价格收入囊中，地块总价12.22亿，溢价率达45.56%。
而与头部粮库地块相比，这次大东出让的工农路203地块同样临近一环，而且还有地铁“助力”，虽然有临近铁路这一不利因素，但起拍价却达到了4885元/建筑平方米，创下大东区2016年出让地块起拍价新高。
两宗地块位置相似，起拍价格相近，区位优势也十分相近，可谓是“东西双雄”，如今，西一环地块顺利出让，而这东一环的“宝地”蕞终是否同样引来八方争夺，再创地价新纪录，十分值得期待。
从目前来看，农路203地块可谓是区域内的“绝版”地块，目前周边仅水润观府在售，其余均为二手房产品。
综合各大网站发布的在售信息显示，目前水润观府项目均价在8400元/㎡左右，在售户型包括面积61㎡、74㎡和89㎡等。而同一区域内，地处一环内的果舍添香目前二手房在售均价在8400元/平方米左右。
此外，地块东侧稍远的万科铁西蓝山二手房均价在9500元/平方米左右，同一区域内金地铂悦二手房均价同样在9500元/平方米左右，可见相对而言更为临近一环与地铁的农路203地块只要成功出让，未来房价过万已经在意料之中了。
这次大东区出让的地块可以说是大东区主城区内为数不多的成熟地块之一，而从地块的起拍价格来看，到底哪家更有可能出手呢？
从2016年的土地出让情况来看，此前在西一环出手的几位竞买人可以说均有实力出手，而从活跃程度来看，此前曾展开激烈竞争的万科、旭辉等品牌房企再次出手的可能性很大。
此外，一直深耕大东，对这一区域有着精准把握的金地似乎也是出手的“蕞佳人选”之一。而根据此前金地与旭辉两次愉快的合作经验来看，旭辉与金地在该地块上再次携手也并非不可能。
整体来看，该地块公告信息一经发布就吸引了“各路诸侯”，而这宗地块是否能够再掀沈阳土地市场新高潮，365将与您共同关注12月13日的龙争虎斗。（365淘房韩晓思）返回沈阳365淘房
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