快评｜政策宽松难御土拍“寒潮”武汉成交皆底价、沈阳流拍超七成
武汉第三轮土拍今日落幕，在3宗地撤牌、终止出让后，其余37宗含宅用地顺利出让，且均为底价成交。据武汉国土局统计，武汉三轮集中供地出让总建面超过2300万平方米，在22热点城市中供应量位列前茅，全年三轮土拍热度表现为“热—冷—冷”，与诸多集中供地城市表现无差。
再来看沈阳，如同前两日长春一样，沈阳第三轮土拍继续遇冷，供应的27宗地中19宗流拍，仅8宗顺利成交，流拍率在已完成土拍的城市中仅次于长春。回顾全年，沈阳土拍热度仅第一轮相对较高，二三轮土拍热度均大幅下降，出现了过半地块遭遇流拍或撤牌的现象，尤其是第三轮，在供地质量提升的情况下流拍率仍高达70%。大量土地流拍之下，2021年沈阳土地成交建面大幅减少，三轮成交总规模达697万平方米，仅为2020年沈阳涉宅用地成交总量的55%，若算上集中供地之前成交的地块，该占比也不足70%。
武汉第三轮集中供地共成交37宗含宅地块，总成交建面达635.72万平方米，总金额为492.6亿元，全部为底价成交。
整体来看，武汉第三轮集中供地表现较为平稳，与第二轮相比热度上并无太大起伏，但在政策略有宽松之下，民企参拍积极性有所回升。
武汉在第二轮集中供地时，竞拍方式较为复合，用上了包括“竞地价、竞一次性付款、竞自持租赁用房比例、竞现房销售、竞装修”等一系列措施，因此二轮集中供地在多重因素的影响下，热度降至冰点。
第三轮集中供地中武汉对竞拍程序进行了一定的简化，基本上一宗地块只会经过“竞地价——竞一次性付款/竞自持租赁用房比例——摇号”三个环节，一方面简化了竞拍流程，另一方面也降低了企业拿地门槛。
武汉在第三轮集中供地中拿出了一些颇受关注的重点地块，例如捆绑出让的P（2021）178号、179号、180号地块，分别位于武昌古城的滨江地段和白沙洲核心地段，是本次出让地块中地理位置最为优越的地块，但这3宗地块除了起拍总价就高达165亿元外，还要求竞得人引入不少于1家世界500强企业总部入驻、自持商业需引入获“福布斯全球二十大文化地标”称号的商业机构运营管理、引入具有游轮运营资质的企业等条件，门槛之高把大部分房企都拒之门外，最终武汉城建和瑞安联合体以底价获得该地块。
除此以外，还有多宗地块有引入商业总部的要求，这些地块对于竞得人的招商引资能力要求非常高。此类地块的成交也带动了大量产业项目落地，未来能够给武汉经济发展注入一定活力，提升武汉整体经济发展水平和城市竞争力，这也是未来政府在规划出让地块时不可或缺的考量。由此可见，在行业发展逻辑发生转变之下，企业的运营能力、招商引资能力将是未来投资“利器”之一。
地价方面，在对比了部分地块与周边地块的成交价来看，武汉本次挂牌在控制“面粉”价格上有所体现：
位于东湖高新区花山板块的154号地块成交楼板价为7395元/平方米，该地块距离首轮集中供地成交的038号地块不足1公里，而038号地块成交楼板价高达15603元/平方米，虽然038号地块是纯宅地，但154号地块的住宅建面占比最高可达七成，以此来看地价亦明显有所回落；
捆绑出让的178、179和180号地块中，体量较大的178和179号地块平均楼板价与周边2017年的武昌地王楼板价相差不大，地价较2017年以来基本没有上浮，也体现了政府控地价的决心；
华中金融城185号地块虽然以18162元/平方米的楼板价成为武昌次单价地王，但政府在补充公告中取消了该地块的配建保障性租赁用房要求，相当于变相降低开发成本，降低了地价。
地价方面，在对比了部分地块与周边地块的成交价来看，武汉本次挂牌在控制“面粉”价格上有所体现：
位于东湖高新区花山板块的154号地块成交楼板价为7395元/平方米，该地块距离首轮集中供地成交的038号地块不足1公里，而038号地块成交楼板价高达15603元/平方米，虽然038号地块是纯宅地，但154号地块的住宅建面占比最高可达七成，以此来看地价亦明显有所回落；
捆绑出让的178、179和180号地块中，体量较大的178和179号地块平均楼板价与周边2017年的武昌地王楼板价相差不大，地价较2017年以来基本没有上浮，也体现了政府控地价的决心；
华中金融城185号地块虽然以18162元/平方米的楼板价成为武昌次单价地王，但政府在补充公告中取消了该地块的配建保障性租赁用房要求，相当于变相降低开发成本，降低了地价。
从拿地房企的类型来看，武汉的第三轮集中供地中，拿地企业类型较第二轮更加多元化。
虽然外来房企数量仍然较为稀少，仅有葛洲坝、瑞安、东木地产和创维集团有所斩获，但本土民企的投资积极性明显有所复苏，有三成的土地被朔商集团、万龙房地产、智华三鑫置业、鑫坤泰置业、方氏置业等本土民企斩获，城投类公司的拿地比例相应地下降至50%左右，与第二轮集中供地中九成地块被城投类公司包揽形成鲜明对比。
在上一轮土拍低温的影响下，沈阳第三批次集中供地规模明显缩减，总建筑面积仅270万平方米，共计27幅住宅用地，涉及7宗租赁用地、20宗商品住宅用地。但最终仅有8宗地成交，七成地块遭遇流拍，土拍热度较第二轮进一步走低。
事实上，为了刺激市场热度、稳定市场预期，沈阳第三批集中供地质量明显提升，出让门槛也有所降低，并且还简化了土拍规则，以向房企释放更多诚意。具体举措如下：
1）供地结构向中心城区靠拢，土地供应质量更优。在楼市去化承压下，沈阳本批次明显减少了郊区的供应，主力供地区域集中在铁西、大东等中心城区。本次集中出让的27宗中有19宗位于中心城区，占比达到七成，较前两批比例均明显提升。
2）摇号取代竞品质，规则进一步简化。沈阳第三轮集中土拍采取“限地价，达到限价后通过摇号方式确定竞得人”模式，较二轮的“限地价、竞更高更优建筑品质”模式更加直接。并且，若地块达到最高限价，也从一定程度上降低了项目的成本。
3）出让要求明显降低，多宗流拍再挂牌地块降地价。以流拍再挂牌地块为例来看，5宗再挂牌地块起拍价格均有所调低，其中沈阳机电装备工业集团地块JK2021-003的起拍价格由5950元/平方米调整为4800元/平方米，降幅接近20%，下降力度颇大。
尽管土地出让门槛大幅降低，但沈阳第三批次集中土拍并未能走出二轮过半地块遭遇撤牌流拍的阴霾。最终，27宗出让地块中有19宗因无人报价而流拍，流拍率达70%，是已完成集中土拍城市中流拍率第二高的城市，仅次于长春。
8宗地顺利成交，包括2宗租赁住宅用地，总成交建面仅有73万平方米，共收金43.8元。在成交的8宗地中，7宗地块以底价出让，仅铁西区锅炉厂地块TX2021-04一宗地溢价成交，由本地民企天易晶城以总价4.09亿元溢价4%竞得，成为本场土拍中唯一的“亮色”。该宗地之所以溢价成交，一方面是地块自身素质较好，区位也比较优越；另一方面，该宗地起拍楼板价仅有4005元/平方米，即使达到封顶价格，也较2019年周边成交地块价格还要低，周边新房售价约在1.2万元/平方米左右，和地块拿地楼面价相比利润充足。
拿地房企方面。回顾沈阳前两轮土拍，虽然热度不高，但均有品牌房企现身拿地，即使是土拍热度已经降至低位的第二轮，中海、华发、龙湖、金地、金辉等规模房企也均有布局。而第三轮土拍中，上述规模房企均未现身，8宗成交地块基本被本地城投或中小房企竞得。由此可见，当前规模房企对沈阳的投资意愿已经降至较低水平。
在上一轮土拍低温的影响下，沈阳第三批次集中供地规模明显缩减，总建筑面积仅270万平方米，共计27幅住宅用地，涉及7宗租赁用地、20宗商品住宅用地。但最终仅有8宗地成交，七成地块遭遇流拍，土拍热度较第二轮进一步走低。
事实上，为了刺激市场热度、稳定市场预期，沈阳第三批集中供地质量明显提升，出让门槛也有所降低，并且还简化了土拍规则，以向房企释放更多诚意。具体举措如下：
1）供地结构向中心城区靠拢，土地供应质量更优。在楼市去化承压下，沈阳本批次明显减少了郊区的供应，主力供地区域集中在铁西、大东等中心城区。本次集中出让的27宗中有19宗位于中心城区，占比达到七成，较前两批比例均明显提升。
2）摇号取代竞品质，规则进一步简化。沈阳第三轮集中土拍采取“限地价，达到限价后通过摇号方式确定竞得人”模式，较二轮的“限地价、竞更高更优建筑品质”模式更加直接。并且，若地块达到最高限价，也从一定程度上降低了项目的成本。
3）出让要求明显降低，多宗流拍再挂牌地块降地价。以流拍再挂牌地块为例来看，5宗再挂牌地块起拍价格均有所调低，其中沈阳机电装备工业集团地块JK2021-003的起拍价格由5950元/平方米调整为4800元/平方米，降幅接近20%，下降力度颇大。
尽管土地出让门槛大幅降低，但沈阳第三批次集中土拍并未能走出二轮过半地块遭遇撤牌流拍的阴霾。最终，27宗出让地块中有19宗因无人报价而流拍，流拍率达70%，是已完成集中土拍城市中流拍率第二高的城市，仅次于长春。
8宗地顺利成交，包括2宗租赁住宅用地，总成交建面仅有73万平方米，共收金43.8元。在成交的8宗地中，7宗地块以底价出让，仅铁西区锅炉厂地块TX2021-04一宗地溢价成交，由本地民企天易晶城以总价4.09亿元溢价4%竞得，成为本场土拍中唯一的“亮色”。该宗地之所以溢价成交，一方面是地块自身素质较好，区位也比较优越；另一方面，该宗地起拍楼板价仅有4005元/平方米，即使达到封顶价格，也较2019年周边成交地块价格还要低，周边新房售价约在1.2万元/平方米左右，和地块拿地楼面价相比利润充足。
拿地房企方面。回顾沈阳前两轮土拍，虽然热度不高，但均有品牌房企现身拿地，即使是土拍热度已经降至低位的第二轮，中海、华发、龙湖、金地、金辉等规模房企也均有布局。而第三轮土拍中，上述规模房企均未现身，8宗成交地块基本被本地城投或中小房企竞得。由此可见，当前规模房企对沈阳的投资意愿已经降至较低水平。
结合近期楼市表现就不难看出沈阳土拍遇冷的原因。据CRIC统计数据，在去年9月调控政策收紧后，沈阳的成交规模就明显下滑势。
近两月成交量有所回升，但并非是成交回暖，而是房企主动“以价换量”所致。据相关报道，今年7月以来，沈阳楼市就出现了“降价潮”，在项目去化遇阻、房企急需资金回笼的情况下，部分高端项目采取毛坯代替精装出售以加速去化，两者售价价差甚至高达4000元/平方米以上。CRIC统计成交数据也能佐证这一点：从价格走势来看，沈阳的商品住宅成交均价在今年7月份出现下滑，至11月已经降至1万元/平方米左右，较年中时点降幅达16%。
与此同时，坊间在11月传闻称，为应对房地产市场下行压力，沈阳市房产局11月10日召集各大房企，线日开始，放松限购限售等一系列房地产限制性政策，但不会发布。虽然该消息其后被沈阳房产局辟谣，而在此之前沈阳便约谈房企禁止私自降价，并出台了人才购房补贴政策，变相刺激楼市。这些举动也表明了沈阳楼市早就入冬，而在大多数房企资金流仍旧承压的背景下，房企投资布局意愿自然也不强。
对比来看，武汉和沈阳的第三轮集中供地的结果差异明显，在第二轮热度均呈现“一落千丈”之下，武汉第三轮土拍略有企稳，流拍率较二轮回落18个百分点，且民企拿地比例显著提升；而沈阳则迎来了高达七成的流拍率，即使出让地块的质量有所提升，仍无法吸引房企投资。
横向来看，不同城市土拍热度正进一步分化，同样是本周完成第三轮集中出让的杭州市场热度表现不俗，与武汉、沈阳相比代表了三种截然不同的走势，我们认为，尽管政策有宽松，但市场下行叠加融资收紧等因素仍是房企悬顶之剑，投资谨慎的预期不会大幅扭转，城市间分化仍将进一步加剧。
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