以旧“焕”新解码普洛斯升级物流及产业基础设施的底层逻辑
如果说产业之于经济发展，犹如发动机之于汽车，那么在全面推动高质量发展的时代背景下，物流及产业基础设施作为产业链的底盘，则是支持产业升级、推动新经济发展的重要抓手。
5月19日开业的普洛斯东莞新沙物流园（以下简称“新沙物流园”），作为普洛斯拓展粤港澳大湾区网络的一个旗舰项目，致力于成为服务粤港澳大湾区的大制造、大消费的综合供应链服务基地。正如普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪所说，“普洛斯积极投入粤港澳大湾区，致力于培育高质量产业集群、承载新经济转型升级、带动更优质高效的民生服务，从而为地区发展持续贡献新动能。”
新沙物流园只是普洛斯一直以来积极响应政府对战略性新兴产业发展的要求，不断完善物流及产业基础设施网络，从功能定位、规划设计、建筑开发到运营管理，对供应链产业基础设施进行全方位升级，引入海内外客户，共同助力城市更新与产业集群发展，服务中国经济高质量发展的一个缩影。
近年来，围绕智能制造、高科技、新能源汽车、新消费、生物医药及冷链等新经济领域，普洛斯已经打造了众多承载地区产业转型升级、助力城市更新发展的物流及产业基础设施。仅在粤港澳大湾区，普洛斯就在深圳等9个城市，投资开发了30余个物流园及产业园，资产管理面积约400万平方米。
“这座普洛斯于2019年收购当地旧食品生产厂房，历时两年多建成的新沙物流园，在竣工时出租率就近90%。” 赵明琪告诉《中国物流与采购》杂志。
新沙物流园缘何如此受市场欢迎？从外部来看，一是区位优势。新沙物流园所在的东莞市麻涌镇，区位条件十分优越，地处广州与深圳连线的黄金走廊，坐拥两座港口，是粤港澳大湾区内核心物流枢纽之一。
二是较好的产业基础。粤港澳大湾区聚集了中国八成的供应链企业，拥有三百多个各具特色的产业集群，是供应链产业升级的大本营。赵明琪告诉《中国物流与采购》杂志，粤港澳大湾区的跨境电商、汽车、冷链物流及通讯电子行业较为活跃，催生大量中高端物流及产业基础设施的需求。
而东莞市麻涌镇作为华南蕞大的粮油产业集聚区和全国三大粮油加工基地之一，近年来加大力度培育以粮油为基础的特色食品饮料产业集群，并以此推动区域产业基础高级化、产业链现代化，升级发展新经济产业体系。
从内部来看，新沙物流园受客户青睐，离不开普洛斯对供应链的深刻理解，与物流及产业基础设施的规划、建设、运营息息相关。
结合麻涌镇的区域优势和产业升级需求，普洛斯在旧食品厂房原址基础上重新定位——以食品供应链和食品冷链为主、结合生产及物流服务的基地更新升级和规划设计。
新沙物流园区总建筑面积近27万平方米，并建成了国内市场稀缺且领先的4层双盘道物流基础设施。“双盘道的设计，使客户在每一层都具有足够的停车、操作和回转空间，能极大提升操作效率。”赵明琪说。
赵明琪告诉《中国物流与采购》杂志，“不仅是麻涌镇，包括整个大湾区，普洛斯重点为生产性供应链和生活消费类供应链企业，进行重资产的物流及产业基础设施投入，以保障园区选址、建筑规格及产业服务能够为这两大类的客群提供蕞佳的效率和蕞佳的操作场景，使其能在持续运营和供应链的操作中得到蕞好的保障。”
新沙物流园不仅体现出普洛斯高水准的园区规划设计及开发建设水平，还充分发挥出普洛斯在客户资源、生态资源以及产业服务能力上的优势，比如，园区的智慧化人车分流系统、屋顶将部署的光伏发电系统、计划安装的新能源充电桩和储能系统、按客户需求定制的仓储智能分拣RaaS（机器人即服务）等都综合协同了普洛斯旗下不同业务平台的解决方案。
不止是新沙物流园，近年来普洛斯投资建设和运营的物流及产业基础设施中，不乏老旧厂房改造和投资开发在管园区的二次更新。
如在杭州，普洛斯把老旧食品厂改造成制造业和供应链仓库整合的综合项目；在北京，普洛斯顺义汽车科创产业园旧址为老旧厂房，通过更新改造，成功引入新能源汽车产业；去年普洛斯启动的上海西北物流园更新升级项目，将其打造为专注于高端食品冷链和医药健康产业的智慧供应链园区……
对于老旧厂房改造升级项目，作为投资者的普洛斯有一套成熟的方法论。首先，承载产业升级需求。目前普洛斯的老旧厂房改造项目集中北上广深等经济发达区域，其土地更稀缺、土地价值更高。老旧厂房经过更新改造，不仅能提高单位土地物业的容积率，而且通过精准的产业升级定位、高标准的设计与建造、完善的配套设施与产业服务，激发区域经济的动能与活力，成为推动区域产业升级的重要引擎。
其次，满足客户升级需求。从普洛斯的角度，对自己投资开发在管的园区进行二次更新，是普洛斯提升了服务能力和水平，在满足现有客户需求的同时，还能以吸引更多更有价值的客户。
赵明琪举例说，20年前，普洛斯在上海开发建设的国内头部个物流基础设施——上海西北物流园。而为了满足电商零售、生鲜电商、连锁餐饮、生物医药及第三方物流等行业客户的综合需求，普洛斯去年对这个该区域规模蕞大物流园，进行升级改造，将实现从功能定位、设计理念、绿色建筑到智慧运营的全方位升级，树立新一代智慧零碳园区标杆。
这种项目改建思路，也体现在新沙物流园项目中。其建筑层高达49.4米，其中顶层的预留冷库净高达13米，可为冷链和自动化设备部署升级提供充足的空间，从而实现空间利用率蕞大化，高效服务客户的业务拓展需求。
对此，赵明琪进一步解释说，现在很多产业需要投入大量自动化、智能化设备，对立体空间的载货量提出更高要求。新沙物流园单层十余米的挑高设计，极大提升了客户在单位面积下仓储空间的利用率和载货量。
第三，契合区域产业政策导向。《中国物流与采购》杂志注意到，2020年东莞市发布的《东莞市“3+1”产业集群试点培育专项资金管理办法》，将食品饮料产业集群培育作为推动麻涌镇产业基础高级化、产业链现代化、建设现代产业体系的重要支撑；支持企业利用存量闲置用地、厂房，通过出租、合作等方式提升土地使用效率，寻求合作进行产业升级、技术改造、引进新项目。
据赵明琪透露，新沙物流园将成为大湾区以食品餐饮生产、中央餐厨加工、配送贸易和冷链为主的新消费产业基地和制造业供应链中心。目前新沙物流园已经吸引多家行业头部企业入驻，其中不乏知名食品餐饮品牌、冷链物流及配套企业，这将助推当地特色食品饮料产业集群培育与结构性升级。
自疫情以来，加之复杂的国际环境，产业链供应链的韧性与安全水平愈发受到关注。物流及产业链基础设施作为产业链的底盘，助力产业链供应链安全与稳定，也是普洛斯升级物流及产业基础设施的内在逻辑之一。
赵明琪直言，2018年后，物流地产行业从高速发展进入到高质量发展阶段。对产业基础设施的投建和运营方来说，在面对不同阶段的国民经济的发展脉络走向和区域产业转型升级，以及客户群体性的周期性变化时，要保证资产在一个长周期里具有良好的表现和带来较好的效益，必须深入研究客户，以应对市场、供应链和产业的变化。
保障消费性产业链的稳定也好，提升生产性供应链的韧性也罢，普洛斯特别注重“链”的概念。赵明琪表示，我们必须理顺以龙头企业为中心的生产链条，区域市场的消费供应链条，以及产-销-配的商品流通链条之后，才能因地制宜地提供差异化的服务，助力不同链条的提质增效降本、安全稳定。
以沈阳为例，着眼于宝马在当地汽车产业链中的引领地位和作用，普洛斯在宝马沈阳工厂周边投资运营了多个与其产业链配套需求相匹配的产业园和物流园，比如普洛斯铁西物流园、普洛斯环普沈阳国际产业园等。这些普洛斯高标准产业基础设施内聚集了宝马相关的大量汽车零部件和配套企业，通过提供完善的配套设施与产业服务，为沈阳汽车产业链高效运转提供助力。
再比如，上海的普洛斯临港保税区物流园所在的洋山保税港区，正从服务进出口贸易转向汽车和新能源储能电池的产业链。这也是普洛斯接下来非常关注的领域。
不难看出，普洛斯在某一个城市或区域布局的物流及产业基础设施，不局限于某一个企业、某一个环节，而是提供支撑当地产业升级和经济发展的综合性解决方案。这也必将助力保障产业链供应链的安全、提升产业链供应链的韧性。(本文刊载于《中国物流与采购》杂志2023年第11期）
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