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　　一、利用集体建设用地建设租赁住房

　　2017年8月26日，国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将13个城市纳入试点！这是楼市调控以来，真正意义上的大招，其影响将非常巨大，对于楼市堪称重磅******，显示出中国楼市格局的重大变化。

　　参与试点的13个城市，全部为中国的核心城市，由此可见，中央建立“租售并举”住房体系的决心之大！

　　这13个城市是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

　　当前的农村集体建设用地，既承担村内公共基础设施，又要承担村集体收益，担负着公共、经济双重职能。从当前的经济职能实现来看，往往采用厂房、仓库为主，依照年收益率来看，大概在7-10%左右。而房屋租赁市场，平均会在4-6%左右的收益，其中存在着收益差距。如果要转型住房租赁，不仅需要一大笔的前期投入，还有后期的持续运营，其复杂程度远远高于厂房、仓库的出租，且收益也未必高。对于农村建设用地而言，有着诸多的公共功能实现，因而难以运用单一的经济收益尺度来进行衡量。

　　{ 政策要得以较好的落实，有哪些关键要素？}

　　个人认为有以下几个重要的要素，村庄精英、完善的村集体经济组织、资金基础、人力资源。了解农村的都知道，许多强村、名村都是有带头人的，这是发展的关键，在网络时代他们就是KOL，至此建立完善的村集体经济组织，从而走上产业道路。作为住房租赁、共享度假小院等，也是一个产业，离不开能人、村集体经济组织两大核心。但现实是各地发展不一、能人经济难以复制，要将城市的商业模式嵌入于村庄之中，还是很不容易的，缺人、缺组织，还是很难运行的。当前许多村并不是没有，关键在于能否有效的发挥作用。

　　对于这类项目，离不开资金的支持，或来自于村集体自有、或是外部资金投入，由于前期需要较大的投入，而且投资回报周期较长，其中存在着不小的市场、政策风险，寻找外部资金未必特别容易，但仅靠村集体自身，也不是一件易事。无论是村集体自营还是外部联合，对于土地而言有着三权分置，即经营权、所有权、承包权，对于这三权的设置与安排，也是需要细致考虑的。除此之外，对于人的要素关注也是不可或缺，到底有哪些人参与其中？对于一个半熟人化的社会，外来的职业经理人、投资人能否较好的发挥作用？自己的村民又能有多大程度的卷入其中？这些都是十分值得思考的问题。

　　二、我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”

　　2017年1月15日，国土资源部部长姜大明说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地不多提供者。

　　国土资源部部长姜大明表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

　　现在商品房都是政府出让土地，开发企业通过各种形式获取土地使用权，开发商品房出售给购房者。如果非房地产企业有途径获取土地开发供应，房地产开发商不再是房屋不多的提供者，房价必然会受到冲击。

　　2、是否会和政府土地供应形成竞争关系？

　　如果政府不再是土地供应的垄断者，政府财政收入必然会受到很大影响。之前政府一般都是通过低价从农民或其他组织或个人手里获取土地，然后通过公开方式出让，获取土地溢价充实财政。

　　如果农村集体或个人都可以出让土地，而且价格由市场确定，必然对目前的地价产生冲击。

　　既往的小产权就是没有通过土地收储变性，如果这种政策实施，是否给小产权合法化带来突破口？

　　4、城中村改造是否还有存在的必要？

　　如果政府不再垄断土地供应，我们城中村改造是否可以自行改造？政府只在控制规划和配套建设，现有的城中村改造模式已经没有存在的必要。

　　在资产具备流动性的时候，在确保农民资格权的前提下，农民有了资产收益，如何确保资产保值增值将是一个很有意义的课题。

　　三、《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》

　　1月4日召开的六届海南省政府第98次常务会议通过了《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》（下称《意见》），堪称海南历史上较严苛的土地管理措施。

　　通过出台《意见》，海南将大力推进土地节约集约利用，从严控制建设用地供给，较大限度提高土地利用效益，以土地利用方式转变促进节地增效、转型升级、创新发展。

　　在《意见》中，一些亮点举措备受瞩目，包括：

　　· 实行建设用地总量和强度双控制度。

　　· 严控商品住宅用地供应，严格限制涉及商品住宅用地的规划修改。

　　· 禁止对产能过剩、高耗能、高污染项目供地。

　　· 禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应。

　　· 将土地投资强度、产值、税收等相关指标作为建设用地供应准入标准。

　　· 实行“弹性年期”+“对赌协议”供应方式，首次供应年限到期后，对不符合相关协议约定的，按协议约定收回土地使用权。

　　（注：弹性土地出让年期制度，是根据土地用途，结合产业发展状况和企业生命周期等，在法定土地使用权出让较高年限范围内，制定差别化的土地使用权出让年期。

　　对赌协议就是收购方（包括投资方）与出让方（包括融资方）在达成并购（或者融资）协议时，对于未来不确定的情况进行一种约定。如果约定的条件出现，融资方可以行使一种权利；如果约定的条件不出现，投资方则行使一种权利。）

　　· 严格执行净地出让制度。未达到净地出让的土地不得进入土地交易市场交易。

　　· 未进入省级土地交易市场进行公开交易，不得办理不动产登记。

　　· 对2018年1月1日后新增闲置土地面积超过近5年年均供地量的市县，暂停该市县除民生、基础设施等项目外的土地征收和农用地转让、土地供应审批手续。

　　· 将市县土地利用效益情况的考核结果作为市县领导班子考核及市县规划建设用地指标、年度新增建设用地计划指标、年度商品住宅供应计划指标等用地指标下达的重要依据等。

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