耿福德与沈阳广源新型建筑材料有限公司土地使用权租赁合同纠纷案
耿福德与沈阳广源新型建筑材料有限公司土地使用权租赁合同纠纷案
辽 宁 省 沈 阳 市 中 级 人 民 法 院
（2007）沈民（2）房终字第527号
上诉人（原审被告）：耿福德，男，1951年11月5日生，汉族，工人，系新民兴隆镇兰德孵化场业主，住址：新民市兴隆镇本街。
委托代理人：关明春，辽宁华昊律师事务所律师。
委托代理人：张玉兰，女，汉族，1949年11月6日出生，住址：新民市兴隆镇本街。
被上诉人（原审原告）：沈阳广源新型建筑材料有限公司，住所地：新民市兴隆镇本街。
法定代表人：夏金盛，系该公司经理。
委托代理人：范春晖，辽宁开宇律师事务所律师。
上诉人耿福德因与被上诉人沈阳广源新型建筑材料有限公司土地使用权租赁合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2006）新民合初字第1231号民事判决，向本院提出上诉。本院于2007年3月19日受理后，依法组成由审判员庄俐担任审判长，审判员焦岩主审、审判员常振明参加评议的合议庭，于2007年4月24日公开开庭审理了本案。上诉人耿福德及委托代理人关明春，被上诉人的委托代理人范春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，耿福德于1994年4月15日与辽河石油勘探局物资公司兴隆储运公司签订协议书，由储运公司提供135平方米的厂房给耿福德自办孵化场，停发耿福德一切工资和奖金。后储运公司解体，职工除一部份归入广源集团外，其余在职职工均工龄买断分流，耿福德系买断分流人员。储运公司解体后，其资产和土地使用权均归广源集团享有。后广源集团与沈阳科兴石油机械有限公司共同投资设立沈阳广源新型建筑材料有限公司，其经营场所就位于原储运公司院内。2003年6月1日，沈阳广源新型建筑材料有限公司与耿福德签订了租赁协议，由耿福德租赁沈阳广源新型建筑材料有限公司院内的2000平方米（即原储运公司民工住房），期间为2003年6月1日至2013年5月31日。每平方米使用费4元，总计每年8，000元。于每年6月1日前向沈阳广源新型建筑材料有限公司一次性交纳，双方就协议已实际履行了二年。后因广源集团将该宗土地使用权转让给沈阳联立铜业，要求耿福德腾地而产生纠纷，沈阳广源新型建筑材料有限公司以签订的租赁合同未经土地使用权人即广源集团同意为由要求确认沈阳广源新型建筑材料有限公司与耿福德所签订协议无效。耿福德表示不同意沈阳广源新型建筑材料有限公司的请求，认为该租赁协议是耿福德与原储运公司所签协议书的继续，应为合法有效。
原审法院认为，本案沈阳广源新型建筑材料有限公司与耿福德所签协议是否有效，首先应认定沈阳广源新型建筑材料有限公司对争议的土地是否有处分权。其次，沈阳广源新型建筑材料有限公司与耿福德所签订协议是否履行了法律所强制规定必须履行的程序。沈阳广源新型建筑材料有限公司虽享有该土地的使用权，但该使用权来自于其母公司即广源集团的允许。因广源集团为其大股东，授权其使用该土地进行正常经营管理活动，即应与其生产有关除此之外如对其经营场所中土地进行无关的处分，就必须得到其母公司即广源集团的特别授权，否则即为无权处分了他人的财物，因无处分权而无效。其次，按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第31条的规定：“土地使用权和地上建筑物，其他附着物出租，出租人应当按照规定办理登记。”可见，依法办理登记，是土地使用权出租的法定必经程序，如违反，其签订的合同，不具有法律效力。关于耿福德代理人提出的沈阳广源新型建筑材料有限公司、耿福德所签订的租赁协议是耿福德与原储运公司所签协议的继续及沈阳广源新型建筑材料有限公司不具备主体资格的问题，因原储运公司已注销，耿福德也已被买断分流，因主体不同，不应认定租赁协议是原协议书的继续。另因本案是确认之诉，沈阳广源新型建筑材料有限公司耿福德均是合同的一方，按合同相对性原则，沈阳广源新型建筑材料有限公司起诉并无不当。故对耿福德代理人的主张不予采信。综上，因沈阳广源新型建筑材料有限公司物处分权，且该协议未到有关部门登记，因而应认定该协议无效。故依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项之规定，判决如下：原、被告于2003年6月1日所签订的租赁协议无效。案件受理费50元，办案实际支出费300元，计350元，由被告负担。
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