独栋办公楼销售遇冷 沈阳产业园“红与黑”
经济观察报 记者 郭海飞在沈阳三环外，沿蒲河大道一路向东，宽阔的马路与稀少的车辆形成了鲜明的对比。在碧桂园近100万平方米总体量的大盘#########对面，便是总部基地（中国）控股集团有限公司（以下简称“总部基地”）占地7500亩，计划打造2000栋企业总部楼、总体量超过1000万平方米的东北总部基地西区和中区项目。
在蒲河大道的北侧，250多栋棕褐色、坡顶露台、塔尖向北斜插的企业总部楼早已拔地而起。但是目前，仅有30多家企业入驻，从今年开始，该项目一个月甚至只能卖掉一两栋楼。
东北总部基地向经济观察报书面回复，该项目一期121栋总部楼早已于去年5月底交房，二期126栋总部楼也将于7月底开始交付，三期188栋楼今年底实现主体结构封顶。
“目前有30多家企业入驻，其余的70多签约企业仍在装修设计之中”，东北总部基地介绍。但经济观察报记者在东北总部基地现场看到，仅有靠近马路边的一排总部楼有邮储银行、建设银行、宏昌物流等少数企业入驻，往里的一排总部楼虽然挂上了企业名牌，但是大多大门紧锁，并未装修，甚至看不到人影，整个总部楼群内也鲜有餐饮、商业等服务配套。
东北总部基地二期的126栋总部楼也已封顶，但销售情况并不理想，“二期是去年上半年开盘的，推了70多栋，现在卖了30多栋”，总部基地沈阳招商局常务副总经理刘春龙向经济观察报表示，“今年，一个月能卖个一两栋，和以前相比有一个比较大的落差。”
东北总部基地是总部基地从北京走向全国的头部步，总投资高达200亿元，产品是和北京总部基地一样的独栋总部楼，秉承北京总部基地的单体、独栋、独立产权特征，总部楼面积也和北京总部基地类似，从730－6400平方米不等，甚至还会打造更加庞大的2万－5万平方米的总部楼。
但经济低迷以及银行“钱荒”，众多企业置业搬迁的步伐也开始放慢。刘春龙透露，“截至目前，东北总部基地的总销售额是10亿出头，前年卖得比较多，卖了六七亿，今年卖了一两亿。”
在招商进展并不是“特别理想”的状态下，总部基地也开始从“全部出售”转为“租售并举”，“自持的比例不会超过10％，一期有十几栋楼是自持的。”刘春龙介绍。
但是在销售乏力之际，总部基地的建设速度和扩张步伐却并未减慢。今年6月，东北总部基地总体量高达60万平方米的总部广场开工建设，计划打造2万－5万平方米大体量总部楼，“到2015年，西区500栋总部楼将全部建成”。
此外，占地30公顷、总体量60万平方米的青岛总部基地国际港也在紧锣密鼓的施工建设中，整个青岛总部基地占地高达100公顷、总体量150万平方米。
在加速国内扩张步伐之际，总部基地也在积极进军国际市场，6月总部基地董事长许为平高调宣布，将投资10亿英镑在伦敦建设30万平方米、300多栋连排独立办公楼的“亚洲商务港”。
在东北总部基地销售乏力之际，与其正在规划设计、占地5500亩的中区项目一条马路之隔的沈阳联东U谷项目，却显示出截然不同的销售业绩。
联东U谷沈阳招商人员发送给沈阳联东置业有限公司（以下简称“沈阳联东”）总经理刘卫星的汇报短信显示，在7月9日前的一周内，沈阳联东U谷项目便实现认购16套，面积1万多平方米，合同额超过4000万元。
“今年，我们的销售额已经接近2亿元，销售面积46000平方米，售价4000元／平方米左右，从开盘到现在累计销售额有十七八亿。”刘卫星介绍。
沈阳联东U谷项目与东北总部基地同处于沈北新区蒲河大道， 2009年底，联东U谷落户沈北新区，半年多后的2010年7月，总部基地以占地7500亩、总投资200亿元的更大手笔，成为联东U谷的邻居。
同样发家于北京、从事产业园区开发运营的联东U谷和总部基地，在沈阳却有着截然不同的产品定位和运作模式，联东U谷紧密结合沈阳重工业基地的产业优势，主打制造业中小企业所需求的“厂房和办公楼”，而总部基地则复制北京的高端中大企业所需求的“总部独栋办公楼”。
联东U谷的办公楼产品面积从170－680平方米不等，厂房、研发办公楼面积则从750－4800平方米不等，“但是这些大面积的厂房、研发办公产品，产权也可以分割，比如2000平方米的厂房，可以分割成4个500平方米的产权证，这样想要多大面积的都可以买。”刘卫星介绍。
而东北总部基地的总部独栋办公楼，面积从730－6400平方米不等，甚至还有2万－5万平方米的超大户型，主力户型的面积是1000平方米，“我们不允许分割销售。”东北总部基地招商人员介绍。
不同的产品定位和销售模式，造就了不同的销售业绩。截至目前，联东U谷已经有120多家企业入驻，而总部基地仅有30多家，联东U谷的总销售额高达十七八亿元，而总部基地仅为10亿多元，联东U谷一周内卖了16套，每月至少进账5000万元，而总部基地一个月只能卖一两栋。
为了扭转销售不足的困境，总部基地今年4月启动了北京、沈阳和青岛三个总部基地项目的“三地联动、全员销售、整体招商”战略，但目前效果尚未显现。
在东北总部基地和沈阳联东U谷销售差异明显的背后，是沈阳独栋办公楼产品的盲目跟风和供应加大。
“目前，沈阳的产业园已经遍布东南西北，亮相是在沈北新区，现在沈阳正在借助今年的全运会，重点打造浑南新区，浑南新区也有很多类似工业用地、总部基地概念的产业园，在沈阳东边的棋盘山开发区、沈抚沿线也有大量的类似地块释放，在沈阳铁西区也有类似总部基地的项目。”专注于沈阳房地产市场研究的香港联祥董事总经理杜宏鹏向经济观察报介绍。
位于浑南新城的沈阳国际软件园，占地5平方公里，建筑面积400万平方米，产品结构也以5000－10000平方米不等的大面积企业独栋办公楼为主。
在浑南新城以企业独栋办公楼为主的产业园区，还有大连锦联地产打造的1.7平方公里的新经济产业园，总建筑面积超过200万平方米，6月底已经启动招商。
除此之外，在沈阳二环内，铁西区政府与千缘地产正联手打造占地2平方公里、总体量400万平方米的独栋办公楼项目“铁西金谷”也已开工建设。北京国瑞地产也在沈阳二环内拿下了一幅占地面积64万平方米、总建筑面积150万平方米的综合用地，计划投资50亿元，打造汽车汽配博览中心、家居家具博览中心、五金电器博览中心等。
“铁西金谷和国瑞地产的楼面地价约1800元／平方米，而在三环外的总部基地等项目，一亩地只要二三十万，楼面地价差不多只有200－300元／平方米。”杜宏鹏介绍。
另外，华夏幸福基业也已于2011年与沈阳苏家屯区政府签署协议，负责进行35平方公里的区域整体开发，启动区达3平方公里。
“目前，在沈阳成规模的产业园大概有十多个，加上小的至少有20多个，而且产品形态都差不多，都是以独栋办公楼、大面积办公楼为主。”杜宏鹏称，“总体量在两千万平方米以上。”
沈阳建筑大学房地产研究所副所长张沈生向经济观察报解释，沈阳独栋办公楼产品的供应加大，与地方政府也有一定关系，“各个区意识到这种总部经济、总部基地可能对地方经济有很大拉动作用后，都开始搞这种项目，但是需求到底有多大，并没有深入研究，各个区纷纷加大土地供应，甚至以更低的地价和更多的政策优惠来吸引企业落户”。
“沈阳本身的写字楼放量已经比较大，再加上企业独栋这种类办公产品，明显供大于求。”戴德梁行沈阳大连公司工业地产部郑忠诚对经济观察报表示：“现在这种独栋办公楼，遇到一定的销售难度，整体来看进入一个破冰期。两年前就已经出现这种态势，去年和今年的销售压力明显加大。”
“目前有五六个项目在售，其他的明年上半年会陆续入市，明年下半年和后年上半年会有一个集中放量的局面出现，竞争也会更加激烈。”杜宏鹏说，以独栋办公楼为主的园区井喷和跟风严重，主要是因为溢价更高，“但销售始终不温不火，各个项目差不多一个月都只能卖个一两套。”
“沈阳又不像北京、上海，哪有那么多大企业，要将总部设在沈阳，要买这种大面积的独栋办公楼？”沈阳当地房地产业内人士表示。
郑忠诚介绍，在销售压力下，以独栋办公楼的为主的产业园，今年也纷纷开始改变销售策略，将单纯销售改为“租售并举”，后期也可能进行分割出售。而能否扭转不利局面，将有待时间检验。
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