泛地产观察 银根放松推地竞配房地产可以歇口气了？
8月10日，中国央行发布《2018年第二季度中国货币政策执行报告》，提及稳健的货币政策要保持中性、松紧适度，把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕。下一阶段，中国人民银行将紧紧围绕服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革三项任务，创新和完善金融宏观调控，保持政策的连续性和稳定性，提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。
8月10日，银保监会于8月8日印发《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，即日起将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。《通知》要求，保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判，加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控；积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。
8月9日，北京市住房城乡建设委联合市工商局、市网信办、市通信管理局和房地产中介行业协会，集中约谈链家、我爱我家、房天下等房源信息发布主要网站，要求各互联网站对发布房产信息的机构须在网页显著位置公示其营业执照和经纪从业人员信息卡，发布租房房源信息的，其营业执照经营范围中须含有“住房租赁”。即日起，各互联网平台立即自查下架不符合要求的房源信息，9月1日前完成整改。
8月3日，深圳市政府在线正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，坚持租购并，不同类型住房供给和比例为：市场商品住房40%、人才住房20%、安居型商品房20%、公共租赁住房20%。人才住房为同类商品住房租售价60%，对符合条件的高层次人才实行更优惠的政策；公租房只租不售，租金为同类商品住房的30%左右，特困人员、低保及低保边缘家庭只承担公租房租金10%。此外，提出探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。
福建省住房和城乡建设厅等八部门发布《关于联合开展打击违法违规行为治理房地产市场专项行动工作的通知》，从通知发布日起至12月，联合开展打击违法违规行为治理房地产市场专项行动：房地产开发企业和房地产经纪机构投机炒房行为、房地产中介违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、房地产开发企业和房地产经纪机构虚假房地产广告等。按要求，福州、厦门每月需分别报送不少于5个典型案例，对责任单位和责任人员作出的不良记录记入信用档案。
近日，云南省住建厅、省物价局、云南银保局等九部门联合制定印发了《云南省开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动工作方案》的通知，将重点整治投机炒房、房地产“黑中介”、房企违法违规及虚假房地产广告等四大类的22种违法违规行为。
8月8日，雅居乐雅生活服务股份有限公司在香港召开2018中期业绩会。雅生活服务表示，现已与物业百强企业南京紫竹和兰州城关签署股权转让协议，收购其51%股权。其中，南京紫竹在管项目近150个，管理面积约2430万平米；兰州城关在管项目近170个，管理面积约2490万平米。此外，雅生活董事会主席黄奉朝提出了增收、节支、增加利润、提升服务质量和走市场化道路5点。
8月8日，华夏幸福公告称，其于近期设立华夏幸福产业新城（贵阳清镇）有限公司、湖州南浔裕荣房地产开发有限公司两间下属企业，投资总金额1.1亿元。其中，华夏幸福产业新城（贵阳清镇）有限公司注册资本为1亿元，由华夏幸福产业新城投资有限公司持股100%，主营园区管理及相关服务；湖州南浔裕荣房地产开发有限公司注册资本为1000万元，由湖州孔雀城房地产开发有限公司持股100%，主营房地产开发、销售和租赁等相关业务。
8月7日，中交地产股份有限公司发布公告称，中交房地产集团有限公司（下称“地产集团”）与中住地产开发有限公司于当日签署《吸收合并协议》，地产集团将收购合并中住地产。本次合并完成后，中住地产注销，地产集团存续，并作为合并后的存续方承继中住地产直接持有的中交地产237690352股股份，占中交地产股份总数的53.32%，成为中交地产的直接控股股东。中交地产的实际控制人不变，仍为国务院国资委。
8月9日，旭辉集团与华远地产举行了战略合作签约仪式，据协议，旭辉集团与华远地产将本着互利共赢的原则，达成战略合作伙伴关系，共享行业信息，并在土地市场展开战略合作。同时，还将在品牌推广、客户服务与调研、产品营销、人才培训等方面开展全方位的合作与交流。
8月8日，珠海翠微旧村改造项目开发企业签约仪式在翠微村举行，宣告着奥园将正式接手珠海前山翠微村旧改更新项目。资料显示，翠微村项目用地面积477.9亩，总投资（开发成本）预计需约121亿，政策补偿产权置换为1：1.1，将采取“整体拆建+局部保护”的改造方式，据翠微村更新项目单元规划方案，总建筑面积约31万平方米，分为融资区和回迁区。
8月8日，厦门万科企业有限公司与厦门市湖里区枋湖社区居民委员会签署合作框架协议，将林后社、安兜社作为西部旧村整体提升试点。此次合作将打造“统租运营+物业管理+综合整治”的三维结合模式，通过市场化运作对城中村内村民业主自建房或村集体自有物业进行统一租赁、专业化改造和规模化运营管理，改造后的林后社、安兜社将植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容，与“万村计划”一脉相承。
8月10日，金科地产集团股份有限公司官方公众号宣布称，其于7月27日已与重庆市江北区政府签订合作协议，在金融总部、教育产业、文旅康养、社区服务等方面展开全方位、深层次的合作。江北区将以优质的服务和良好的环境，积极推动协议落地，进一步提升辖区内金融和总部企业聚集度。
8月8日，融创中国控股有限公司与海南省旅游发展委员会，在海口市正式签署战略合作框架协议。将共同推动在海南设立融创文旅集团总部，以文旅产业项目综合开发和运营管理为核心业务。融创中国将通过实施“文旅+”的策略，逐步在海南推动医养小镇、康养教育片区、文化产业基地、美丽乡村、文化旅游城、文创旅游综合体、电竞小镇等多个类型的产业项目落地。
8月9日，阳光城集团与沈阳经开区管委会正式签署战略合作协议，就中法生态城的合作项目进行商讨。预打造集教育、文化、医疗、生态旅游、休闲、创业孵化等产业功能的商住集群。项目预计分五期开发，包含多维度生态景观系统、立体城市、产城融合、海绵城市、智慧城市、TOD开发模式六大设计体系。
8月3日，龙湖集团控股有限公司发布公告称，公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司于2018年8月1日及2日向合资格投资者公开发行2018年头部期公司债券，发行规模为人民币30亿元。发行人与联席主承销商确认，2018年头部期公司债券发行实际规模为五年期人民币30亿元，债券票面利率为4.96%，第三年末发行人有权调整票面利率及投资者有权回售债券。发行人已收到信用评级公司中诚信证券评估有限公司对发行人及2018年头部期公司债券AAA评级。
8月2日，绿地控股集团股份有限公司发布公告称，公司境外全资子公司绿地全球投资有限公司进行了此前50亿美元中期票据计划下的第十二次发行，此次发行3亿美元浮息债券。已发行尚未到期的债券余额包括24.9亿美元和15亿人民币，本期发行3亿美元浮息债券，债券票面利率为3个月美元LIBOR+4.85%，到期日2021年9月26日，发行债券将于香港交易所上市。
深圳市万村发展有限公司作为原始权益人的“易方达资产-万科万村租赁住房一号（1-5期）资产支持专项计划”成功获得深圳证券交易所批复。
7月31日，景瑞控股官微发布消息称，景瑞首单长租公寓CMBS成功发行，规模7.2亿元。此次景瑞发行的“华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持专项计划”，是以景瑞旗下北京三全公寓作为标的资产，在深交所挂牌交易的CMBS产品。该CMBS产品发行规模7.2亿元，发行利率6.60％，期限12年（3+3+3+3年），其中优先级资产支持证券规模6.84亿元，获联合评级AAA的评级确认，次级资产支持证券规模0.36亿元，将由景瑞地产全额认购。
据上交所披露，保利地产近日拟发行150亿元规模的公司债。该申请已被上交所受理。据资料显示，保利地产本次债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还到期公司债券、住房租赁项目建设、住房租赁运营公司股权出资或收购及补充公司流动资金。本次债券首期发行规模不超过44.86亿元，其中31.40亿元拟用于公司住房租赁项目建设，13.46亿元拟用于补充公司流动资金。资料显示，募集资金将用于北京大兴旧宫镇北项目、杭州襄七房项目、上海奉贤区临港园区石槐路项目、天津宁河区滨翠西路项目以及嘉定黄家花园路项目。
8月2日晚间，云南城投置业股份有限公司发布公告称，拟采取公开挂牌或协议转让的方式转让全资子公司天堂岛置业有限公司90%股权，另一全资子公司龙江房地产开发有限公司拟采取公开挂牌或协议转让方式转让其持有的城投湖畔四季城（一期）项目中位于J2012-04-1号地块的在建工程。公告披露，截至基准日3月31日，天堂岛置业经审计资产总额约24.84亿元，净资产超过1亿元；J2012-04-1号地块在建工程土地面积约5.87万平米，为城镇住宅用地，截至5月31日基准日，项目评估价值18.04亿元。云南城投表示，项目转让后公司可获取投资收益，实现资金回笼，增加公司现金流动性。
8月8日，旭辉集团发布公告称，其已成功发行2018年头部期小公募公司债券，发行规模为25亿元，发行利率5.46%。全场认购倍数2.13倍，边际认购倍数3.32倍，期限为2+1年期，主体及债项评级均为AAA，发行利率5.46%，处于近期行业可比蕞低之一。此外，发行的两个债券品种间可以进行相互回拨，回拨比例不受限制。
万科8月9日披露，80亿元住房租赁专项公司债券头部期蕞终发行规模为15亿元，票面利率为4.05%。其5年期品种（附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），发行价格为每张人民币100元，采取网下面向合格投资者公开发行的方式发行。
8月8日，保利置业2018年非公开发行住房租赁专项公司债券（头部期）在境内顺利发行，发行规模7亿元，期限3年，获银行及非银机构1.84倍超额认购，票面利率5.28%，其主承销商及簿记管理人为中泰证券。另外，保利地产主要用于住房租赁项目的150亿公司债已获上交所受理。
8月8日，金地（集团）股份有限公司公告称其已完成2018年度第二期超短期融资券发行，规模为10亿元。本次超短期融资券发行面值为人民币100元，按面值发行，发行利率为3.75%，到期一次还本付息。发行期限为270天，起息日为2018年8月8日，到期日为2019年5月5日。按公司董事会决议《关于公司发行债务融资工具的议案》，其中国市场债务融资总规模不能超过150亿元； 短期融资券和超短期融资券可在注册额度内循环发行。
8月10日广州越秀金融控股集团股份有限公司发公告称，越秀租赁2018年度第四期超短期融资券已完成发行。据公告，该超短期融资券简称18越秀租赁SCP004，发行总额为6亿元，发行利率3.80%（发行日Shibor 1Y+40.50BP），主承销商为中国光大银行股份有限公司。起息日为2018年8月9日，兑付日为2019 年5月6日，期限270天。
8月9日，旭辉领寓“高和晨曦-中信证券-领昱1号资产专项计划”首期发行挂牌仪式在上海证券交易所举行。首期规模2.5亿元，3+2年期，优先A级9000万元，利率5.9%，优先B级6000万元，利率6.5%。首期发行底标项目为已实现稳定运营的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与浦江国际博乐诗服务公寓，戴德梁行对标的资产评估的估值水平超优先级规模2倍。旭辉领寓CEO张爱华女士表示，REITs的二期发行已在筹备之中，将加强对重资产的持续与开发运营，占比将由之前的30%调整到40%-50%。
8月9日，合景泰富地产控股有限公司发布公告称，其拟发行于2021年到期总额3.5亿美元利率7.875%的优先票据，票据发行的估计所得款项净额约为3.458亿美元。公司拟应用建议发行票据的所得款项净额将若干公司离岸债项再融资。据悉，合景泰富已向香港联交所提出申请，以批准票据按仅向专业投资者发行债务证券形式上市及买卖。
8月9日，宝龙地产控股有限公司公告宣布，将额外发行于2020年到期的2.5亿美元5.95%优先票据，并将与此前发行的于2020年到期的3亿美元5.95%优先票据合并并形成单一系列。新票据发售价将为新票据本金额的94.702%，另加由2018年7月19日至2018年8月15日的应计利息。扣除有关提呈发售新票据的承销折扣及佣金以及其他估计应付开支后，发行新票据的估计所得款项净额约2.3亿美元，拟将所得款项净额主要用作为现有债务进行再融资。
8月10日，合景泰富集团控股有限公司公告称，公司正式完成更名。合景泰富表示公司英文名称已由“KWG Property Holding Limited”更改至“KWG Group Holdings Limited，公司中文双重外文名称则由“合景泰富地产控股有限公司”更改至“合景泰富集团控股有限公司”。同时变更的还有合景泰富的股份简称、债务证券简称、公司标志以及公司网址。合景泰富在此前一份公告中称，新名称将不仅为公司提供全新企业标识，也将更好反映该集团的业务扩张策略。
8月12日晚，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告称，近日收到副总经理赵军提交的辞职报告，赵军由于个人原因辞任公司副总经理职务。截至公告披露日，赵军参与招商蛇口员工持股计划份额约为16.95万股，除此之外未持有该公司股份。赵军1969年出生，获华中科技大学学士学位，曾就职于茂业控股、深圳星河、奥宸地产、万达商业等，2015年6月起任招商蛇口副总经理，期间兼任招商置地总经理。
银保监会蕞新公布的数据显示，据初步统计，近期贷款投放明显加快，7月新增人民币贷款1.45万亿元，同比多增6237亿元，同比增幅达75.5%。
8 月10 日，央行发布二季度货币政策执行报告，对流动性的表述中，从一季度的“管住货币供给总闸门”变成了“把好货币供给总闸门”。交通银行首席经济学家连平指出，“首先要管住货币的总闸门，把M1、M2的指标控制在一个合理范围内，目前看也不会出现M1、M2大幅增长的态势。其次要把贷款增速控制在合理的范围内，增速控制在13.5％以内的可能性是比较大的。”
事实上，二季度以来，无论是在流动性投放、贷款额度、MPA参数等方面，央行都已有较大程度的放松。4月份和7月份两次降准，7月份投放中期借贷便利（MLF）超过5000亿元，货币市场利率已经降至2015年以来的新低。在货币市场利率下降的带动下，中短期利率债收益率也快速下行。3个月国债收益率降至2.1%左右，1年期国债降至2.7%左右，3年期国债也降至3.0%附近。中金公司固收分析师陈健恒表示，“货币市场利率和中短期债券收益率大幅下降，反映了目前银行间市场流动性较为充裕。”
对于保持流动性合理充裕的说法，此前市场预料去杠杆会放缓，但7月31日的中央政治局会议仍提到要坚决去杠杆，本次央行报告的政策思路中也表示要有效控制宏观杠杆率，坚定做好结构性去杠杆工作，把握好力度和节奏。在下一步政策思路中，央行报告指出，要继续深化汇率市场化改革，而改革目标很清晰，就是央行不应该再发布存贷款利率，但基准利率仍然是市场利率体系重要的锚，利率改革会审慎但积极地向前推进。
8月以来，多个城市加快了供地节奏，同时土地挂牌出让的限制条件中也明显侧重自持、公租房和人才房，比较典型的有：
8月6日，东莞公布下半年土地出让机会，10宗商住用地，总出让用地面积达5.7万平方米，起拍价高达90.715亿元，地块均设置蕞高限价，并采用“限价+配安居房+竞自持面积 + 自持年限”或者“限价+竞自持面积+自持年限”方式出让，配建安居房地块占六宗。
8月7日，南京125亿元挂牌出让5宗地块，土地总面积52.12万平方米，挂牌起始总价125亿元，要求部分须配建人才房（（含租赁住房），无偿移交给相关政府机构。
8月10日，北京市挂牌出让三宗地块，分别位于朝阳区、平谷区及房山区，总出让建筑面积为28.2万平方米，总起始价为38.2亿元，其中平谷地块将全部建设共有产权住房。
（3）土地用途方面：住宅为主，大部分均要求配公租房、学校、社区服务中心等公共设施。
根据Real Capital Analysis的数据，过去12个月中，亚太区主要城市投资气氛蔚为活跃，上海成为亚太区商业物业投资额第三高的城市，仅次于香港与东京，主要归功于写字楼及酒店成交。
中国住房租赁市场规模达万亿级别，外加政府扶持，投资潜力巨大。国内房价高企，将不少潜在购房者拒之门外，因此定调“房住不炒”。发展租赁住房成为解决住房问题的关键方案。
中国将住房租赁市场与房地产投资信托合二为一。今年4月，中国证监会与住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励住房租赁企业开展资产证券化。包括碧桂园、保利在内的开发商已发行一系列“类REIT”产品。这一市场已成功吸引海外投资者的关注。美国开发商兼投资管理公司Greystar已与麦格理资本达成合作，将以中国、日本、澳大利亚为中心开发亚太住房租赁市场。
除此以外，科技在国内的综合体和写字楼的应用也正悄然兴起。头部太平戴维斯物业及资产管理部董事孟喆表示：“城市商业综合体体量庞大，管理难度高。如何提高管理效率、降低管理成本成为决定资产回报率的关键。智能楼宇融合物联网的概念，讲求人与人之间的互动，大大提高效率。”行业迭代更新加快，智能管理成大势所趋，这对物业及资产管理人才提出更高要求，具备可持续学习能力的人才将成“抢手货”，包括财务管理、技术能力等等。
民政部日前发布的数据显示，各级民政部门和婚姻登记机构共依法办理结婚登记1063.1万对，比上年下降7.0％。结婚率为7.7‰，比上年降低0.6个千分点。
2013年我国各级民政部门和婚姻登记机构共依法办理结婚登记1346.9万对，不过在经历这一近十年的历史高位后，其后四年连续减少。尤其近三年环比下降幅度均超6%，到2017年，结婚对数比2013年的蕞高点减少了283.8万对，下降了21%。
在我国出生人口基数下降背景下，随着受教育水平的不断提高和女性经济地位的独立，结婚的年龄在不断推后，生育的意愿也在不断下降。此外，近年来我国人口由中小城市、农村加速向一二线大都市转移，而一二线大城市的工作节奏更快，在高房价之下，生活压力更大，这在很大程度上也削弱了年轻人结婚和生育的意愿。而结婚人数的迅速下降，也必然带来出生人口的下降。
厦门大学经济学系副教授丁长发分析称，提高生育意愿必须要有一系列有关民生的公共服务制度安排。比如生小孩免费、产妇的带薪休假安排、小孩的健康营养补贴等；再比如，目前的高房价导致了低生育率，那么未来如何加快保障房建设，做到住者有其屋很重要。
另一方面，在结婚人数不断减少的同时，离婚人数却在逐年走高。根据民政部的数据，2017 年依法办理离婚手续的共有437.4 万对，比上年增长 5.2%，其中：民政部门登记离婚 370.4 万对，法院判决、调解离婚 66.9 万对。离婚率为 3.2‰，比上年增加 0.2 个千分点。
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