沈阳工业地产分析（个人见解）
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。
目前主要代指工业生产类的使用场地，其实更是泛指工业地产（凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年），即工厂或工场的房屋。
从使用类别来分类：研发实验室；中试车间；加工车间；库房（冷暖常温库）；教学；养老；会所等。附带办公、住宿功能。
使用功能来分类：轻工业厂房；轻钢结构厂房，重型加工厂房，库房等
1、机械加工制造、重工类：一般要求单层，而且对厂房的高度、地面承重有要求，部分行业要求行车梁，可以装行车（吊车）。
2、轻纺电子加工类：双层和多层厂房即可，考虑原料、货物进出方便，一般要求有工业货梯2吨或以上。
3、食品化工类：除了房屋结构之外对房屋的配套有一些要求，比如：环保、消防、排污等。
4、物流仓库类：用于存储货物和源料
6、防尘厂房:对生产环境要求比较高
7、高配电厂房：一向多用于一些大型功率的机电厂房.
9、特种厂房:对于一些特殊专业行业定制的厂房.
从购买来讲分为*生产性购置以及投机增值保值性购置。
无论什么目的我这里只谈一下有证件的厂房进行的正常合法商业买卖。
《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》地产五证，没有这五证就什么都没办法谈了，这是基础，之后是房产局的备案合同，不动产权证、房证。在这里买卖合同一般是先于备案合同而在取得了预售证之后的。当然很多个人的厂房就没有什么预售证了，主要是房产证。另外要注意许多个人的厂房是没有合法手续的，这里是指其用地为集体用地，不是国有工业用地，因此买卖这种厂房要谨慎。
在企业选址特别是考虑购买二手厂房或工业园区厂房此处需注意：
2、没有预售许可证的房子办理不了贷款，尽量选择大品牌开发商，小开发商在房证手续和交房时间都没有保障；
3、一般房产证是在预售许可证下来后两年内可办理完成，土地证需整体土地开发完毕后才可分割办理；
4、对于已经办理房屋产权证件以及单独土地证件的一定要注意所有方的所有权问题；
沈阳的工业布局主要是集中于铁西以及于洪板块；沈北板块；浑南板块；苏家屯板块；大东板块；沈河、和平基本全部迁移了，皇姑剩余待拆迁区域，生产也较少了。
铁西以及于洪板块：台商工业园、日本工业园、美国工业村、张士开发区、沙岭工业区，睿谷工业园项目、中港机床城项目、联东U谷铁西项目、铁西科创园、东方城国际产业园、博通工业园、和泰生物产业园（黄了）、浙商工业园等；
沈北板块：中南高科智造园、光电产业园、致远工业园、联东U谷沈北项目、光谷产业园、太平洋工业城、汉富包装工业园、总部基地、强风铝业金属园、永安工业园以及汽车城欧盟管委会等；（此处说明金鼎工业园是新民的）
大东、和平、沈河、皇姑园区：联合路上有一些小的工业集合院子，黎明附近是聚集区，高官台、八里铺终于要拆了，英达也有一些消息，但沈阳就是这样好多地方都有动迁的消息，但是大多数都一攉龙好几年都没有实质性进展，长白满融一线还有些在苟延残喘，皇姑北二环鸭绿江街、东瓦窑、西瓦窑、方西湖村以及观音屯还有一些没动迁的企业，该区域随着万科首付未来城的进驻已经有原西瓦窑钢材市场动迁走了。并且逐渐会扩散到周边区域。未来目前现存的厂房区域也会逐渐被动迁掉。大半部分企业会选择在距离此区域不远的沈北新区选址。那么中南高科产业园、联东U谷、中电光谷无非成为了大多数鸭绿江街附近企业的首选！
浑南园区：安拓工业园、锦联新经济工业园（梦工厂项目）、浑南国际新兴产业园（新加坡园以及出口保税区）、闽商产业园（北方食品产业园）、朗勤工业园、精密产业园、巨子工业园、学子创业园、祥瑞工业园、学子工业园、盛雨产业园和联东U谷浑南项目等；
苏家屯园区：华夏幸福基业（沈水科技城项目）、苏南工业园、东昌工业园等；
目前沈阳的工业用地划分已经全部处于三环以外了，三环以内的工业用地极其少并且手续麻烦，涉及到的后期运营所以要谨慎考虑。目前关于土地政策是土地价款不予以返还，因此价格属于透明的了，另部分区域拿地是有最小面积限制的。三环以内现有的工业用地主要是前期工厂自行建设的，产权大多属于法人或者自然人，转让出售是有手续费的，目前租赁大多是属于已倒闭或者搬迁的企业的旧址。
此处需要考虑企业正式运营后的消防评估、环境影响审核、员工招工、上下班以及周边的生活配套，另外对于物流环境、上下游产业配套也是极其重要的。这里重点指出消防评估批文、环境评审批文！
土地成本（招拍挂价格/容积率/666）+建安成本+管网成本（水电暖）+财务成本+其他相关税费+时间成本+公关成本！
框架厂房：东北属于半年冬季，因此部分行业企业的取暖是很重要的，保温效果是重要选择因素；另外一般框架厂房为2层以及以上，因此首层举架高度是重要考量因素（打夹层以及内部吊车）；水电暖宽带入户是属于最基本的配置；另外考量主们的大小、车位、窗户的采光效果等等问题；*还有*问题啦！
轻钢厂房：这个主要就是考虑地面的承重标准，行吊的使用重量，还有厂房举架高度等等；取暖效果肯定很难，但好在内部可以自行改造。
食堂、没有食堂是很重要的问题，当然一部分企业自己解决；园区物业所能提供的公共服务体现了园区的运营水准；对了，工业园区是有物业费的啊！按月收取。。。。另外在装修期间，一定要有严格谨慎的考虑，料敌从宽啊。
谈到钱是最直接的了！首先购置新厂房是有4%的契税要缴纳的，另外公共维修基金一般达到2%，此外一般四环以内土地税为10.5元/年/㎡（占地面积收取）；物业费用另算；这里要说明的是：如果是法人购买，即以公司名头开具*，那么每年是要缴纳房产税的，即房产总值*0.7*0.012；当然，增值税是能抵扣的啊，老项目（2016年5月以前开工）是5%，新项目是11%，而且厂房可以进行不超过20年的折旧的，抵扣所得税，但小心税务不乐意啊。。。。
签合同或者认购什么的时候，一定要注意，合同条款多看几遍；原则上合同是不可以更改的，但可以增加补充协议！！！
希望这方面的资料整理可以帮助有购买厂房的实体企业主一些参考。关注南哥为您带来工业地产领域的相关资讯
感谢沈阳工业地产圈的群主李征先生建立大群提供交流平台，并且此文章也是根据他发布的权威文章做以微调！
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