沈阳工业地产2018
目前主要代指工业生产类的使用场地，其实更是泛指工业地产（凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，即：居住用地七十年；工业用地五十年）。从使用类别来分类：研发实验室；中试车间；机械加工车间；库房（冷暖常温库）；教学；养老；会所等。附带办公、住宿功能。使用功能来分类：轻工业厂房、重工业厂房。
1、机械厂房、重工类：一般要求单层，而且对厂房的高度、地面承重有要求，大部分行业要求行吊，一般蕞低10吨，特别要求的20吨以上，另外重工厂方对于电力要求都比较高。
2、轻纺、电子类：多层厂房即可，考虑原料、货物进出方便，一般要求有工业货梯2吨或以上，这里主要涉及到消防等级的划分。3、食品化工类：除了房屋结构之外对房屋的配套有一些要求，比如：环保、消防、排污等，更多后期装修是很重要的厂房布局。4、物流仓库类：用于存储货物和源料5、科研厂房：一般用于研发6、特种厂房:生产性购置以及投机增值保值性购置，根据生产工艺不同，局部18米高等。[园区分布]此处想了解内幕的私聊我啊！；
其次、如何选择购置厂房。无论什么目的我这里只谈一下有房产证的厂房进行的正常合法物业经营。《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》地产五证，没有这五证就什么都没办法谈了，这是基础，之后是房产局的备案合同，不动产权证（即房产证，南方可能存在土地证）。在这里买卖合同一般是先于备案合同而在取得了预售证之后的。当然很多个人的厂房就没有什么预售证了，主要是房产证。另外要注意许多个人的厂房是没有合法手续的，这里是指其用地为集体用地，不是国有工业用地，因此买卖这种厂房要谨慎。
2、没有预售许可证的房子无法进行贷款，厂房的期房会后期涉及到许多问题，延期交房耽误生产哭死你；
3、一般房产证是在预售许可证下来后两年内可办理完成，土地证需整体土地开发完毕后才可分割；
4、对于已经房屋产权以及单独土地的一定要注意所有方的所有权问题；好了，在有保证的基础上的商业洽谈才是合法的。
沈阳的工业布局主要是集中于铁西以及于洪板块；沈北板块；浑南板块；苏家屯板块；大东板块；沈河、和平基本全部迁移了，皇姑剩余待拆迁区域，生产也较少了。
铁西以及于洪板块：台商工业园、日本工业园、美国工业村、张士开发区、沙岭工业区，睿谷工业园项目、中港机床城项目、联东U谷铁西项目；沈北板块：光电产业园、致远工业园、联东U谷沈北项目、光谷产业园、太平洋工业城、汉富包装工业园、强风铝业金属园、永安工业园以及汽车城欧盟管委会等；（此处说明金鼎工业园是新民的）
大东、和平、沈河、皇姑园区：联合路上有一些小的工业集合院子，黎明附近是聚集区，高官台、八里铺终于要拆了，英达也有一些消息，自然湖工业园应该已经划拆了，长白满融一线还有些在苟延残喘，皇姑北二环鸭绿江街、东瓦窑、西瓦窑、方西湖村以及观音屯还有一些没动迁的企业；
浑南园区：锦联新经济工业园（梦工厂项目）、浑南国际新兴产业园（新加坡园以及出口保税区）、闽商产业园（北方食品产业园）、朗勤工业园、精密产业园、巨子工业园、学子创业园、祥瑞工业园、学子工业园等；
[位置说明]目前沈阳的工业用地划分已经全部处于三环以外了，三环以内的工业用地极其少并且手续麻烦，涉及到的后期运营所以要谨慎考虑。目前关于土地政策是土地价款不予以返还，因此价格属于透明的了，另部分区域拿地是有小面积限制的。三环以内现有的工业用地主要是前期工厂自行建设的，产权大多属于法人或者自然人，转让出售是有手续费的，目前租赁大多是属于已倒闭或者搬迁的企业的旧址。
[环境影响]此处需要考虑企业正式运营后的消防评估、环境影响审核、员工招工、上下班以及周边的生活配套，另外对于物流环境、上下游产业配套也是极其重要的。这里重点指出消防评估批文、环境评审批文
！[自建成本]土地成本（招拍挂价格/容积率/666）+建安成本+管网成本（水电暖）+财务成本+其他相关税费+时间成本+公关成本！
[工程说明]框架厂房：东北属于半年冬季，因此部分行业企业的取暖是很重要的，保温效果是重要选择因素；另外一般框架厂房为2层以及以上，因此首层举架高度是重要考量因素（打夹层以及内部吊车）；水电暖宽带入户是属于基本的配置；另外考量主们的大小、车位、窗户的采光效果等等问题；轻钢厂房：这个主要就是考虑地面的承重标准，行吊的使用重量，还有厂房举架高度等等；取暖效果肯定很难，但好在内部可以自行改造。
[配套服务]食堂、没有食堂是很重要的问题，当然一部分企业自己解决；园区物业所能提供的公共服务体现了园区的运营水准；对了，工业园区是有物业费的啊！按月收取。。。。另外在装修期间，一定要有严格谨慎的考虑，料敌从宽啊。
[财务考量]谈到钱是直接的了！首先购置新厂房是有4%的契税要缴纳的，另外公共维修基金一般达到2%，此外一般四环以内土地税为10.5元/年/㎡（占地面积收取）；物业费用另算；这里要说明的是：如果是法人*，即以公司名头开具*，那么每年是要缴纳房产税的，即房产总值*0.7*0.012；当然，增值税是能抵扣的啊，老项目（2016年5月以前开工）是5%，新项目是11%，而且厂房可以进行不超过20年的折旧的，抵扣所得税，但小心税务不乐意啊。。。。
[合同签定]签合同或者认购什么的时候，一定要注意，合同条款多看几遍；原则上合同是不可以更改的，但可以增加补充协议！！！
说一句！工业地产先在工业、而后考虑土地。没有订单一切都是白费！！！请注意：真正有价值的是“生产资料”！
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