沈阳9月土拍结束华润56亿拿地大东迎来均价20000+项目
在沈阳新政落地之后，9月即将出让的土地就备受关注。925土拍4幅热地，果然溢价率“很低”，而后928再发公告，华润55.87亿底价摘得大东区沈海热电厂3幅地块。9月份所有出让土地没有“高溢价”，是否说明沈阳新政执行到位？明眼人都知道，今天主要说说华润摘得的沈阳热电厂3幅地块。
3块地总面积39.12万平，容积率上限分别为2.28、2、1.85，总计建面约78.3万平米，所以整块土地平均下来地价为7138元/建筑平米。看起来似乎价格不高，毕竟是一环旁的核心位置，但如果是关注了挂牌公告的人都知道，事情远不是这么简单。
根据土拍挂牌公告，3幅地块均有在大东开发建设电厂的要求；一、二号地块有配建*要求；一、三号地块有配建绿化公园的要求；二、三号地块有对历史建筑进行改造、维护及利用的要求。综上，华润拿下这一大片土地，除了55.87亿的真金白银，还需要配建绿化公园、配建*、改造维护古建以及建设一座新的热电厂。
这些需要投资多少？既然是公园，面积怎么也要几千平吧，一平千八百的投资得需要吧，好吧，这千八百万的事儿就不算了。配建*，建筑面积怎么也要数万平，加上必要的设备器材，投资肯定过亿。古建筑这条就不好说了，主要真的没法估计需要多少投入，毕竟还有“利用”的字样，难道还可以合理使用以获利？
*后就是电厂的部分了，由于沈海热电厂承担着大东区、沈河区大部分的民生供暖任务。新建的必然也是热电厂，参考过去的报道，新电厂预计采用两组“35万千瓦超临界燃煤热电机组，计划投资33亿元”
如此一来，这3块地华润付出的投资相当于55.87+1+33=89.87亿，平均到78.27万平的*建筑面积上，土地成本高达11482元/建筑平。地价已经过万了，就不斤斤计较各项成本了，假设地价占房价的比例为50%，这3块地建设开盘后的均价将达到2.2万元/平以上，或者看看*近2年沈阳地价万元以上项目现在的售价，就算开盘价逼近3万都属于正常。就这，地价还是往少了算的。
然而现在大东区房价是多少？目前大东区在售商品住宅大约1.6万套左右，整体均价约11523元/平，均价高于2万元/平的房源仅有404套。2020年1~9月大东区新入市商品住宅4950套，整体销许备案均价14421元/平。看到这几个数字也许很多朋友会感叹，大东房价一万四？可是等到华润沈海热电厂地块项目面市的时候，价格恐怕已经不只2万了。
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