有一个工厂想要转让土地使用权（工业用地）土地上建有房屋（平房证商用）地产公司是否可以直接收购重新建房是否与沈阳市土地收储政策冲突如有冲突如何规避从而促成交易

admin1年前 (2024-09-27)沈阳产业信息38

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　　土地使用权证又称国有土地使用权证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。1、土地证也就是国土证，证权人就是这土地的有效使用者。一般情况下办理国土证只要拿着开发商的购地发票和规划证以及本人身份证到当地国土局或属下国土所办理就可以了。2、转让的流程就需要买卖双方带着身份证、国土证(没有办证的话可以带购地发票和规划证)需本人亲自来到国土局的办证大厅办理过户手续。3、分割的流程就需要到建设规划局申请分割，待他们同意分割后就拿分割好的四至图及规划证/国土证到国土局按照转让办理相应手续。4、如果是商品房又不同了，商品房办证的流程是这样的：房子竣工验收后，国土局首先给开发商办理一个整栋楼的房产证，就是一个大的房产证，这时所有产权是开发商的，所以我们叫开发商是大业主。当我们买房后，再进行产权转移，把每一户的产权过户给买家，办理每一户独立的房产证，这种小的房产证是我们自己的，所以我们是小业主。在你买房后，你可以要求在规定期限内把产权过户给你。一般是90天。如果在规定期限内开发商没有把产权过户到你的名下，你可以向房地产管理部门投诉。也可以向开发商索赔。

　　土地法第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。人民群众注意此条规定的第三款，这里的住宅用地通常情况下即宅基地，非常明显不仅仅是针对待发放宅基地而言的，也包括正在使用的宅基地。县政府依法批准宅基地不能批准给两家，显而易见这不是纠纷，不要隐瞒、遮掩违法行为。

　　土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产项目转让涉及房地产项目建设单位的转移，涉及项目转让方已经签订的合同的效力。为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30天内，到房地产开发主管部门办理备案手续。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定;房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更;相关的权利、义务是否已经转移;新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件;同时要变更开发建设单位的名称。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。备案应当提供的文件，在该条例中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实情况、土地使用权的变更手续以及其他的证明材料。房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一。项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止在项目转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿扯皮，使被拆迁人的权益受到损害。