工业用地转化自住商品房用地盘活工业用地180万平米
2月15日上午9点30分，金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称“金隅嘉业”）自住房官网开始陷入瘫痪，前一天发布的四项关于申购自住型商品房的公告始终打不开。瘫痪页面上的说明试图以轻松的口吻缓解人们的紧张情绪：“亲，累死我了，人太多。反正是统一摇号，与提交时间的早晚没有关系的。一会儿再来试试吧！”
网页另一头，是一个个摩拳擦掌跃跃欲试的购房者。半小时后的10点整，是自住型商品房项目金隅·汇景苑和金隅·汇星苑开始接受网上报名申购的时间。
这是北京第二、三个入市的自住型商品房项目，也是目前北京体量的自住房项目。此前，北京自住房项目恒大御景湾开始接受申报时，也出现了类似的网站超负荷现象。
据知情人士透露，此次金隅嘉业的两块自住房用地原本是控股公司金隅股份有限公司（601992.SH，以下简称“金隅股份”）的工业土地，通过招拍挂程序，转化成自住房用地后继续由金隅嘉业开发。金隅股份是北京市保障性住房规模的房地产开发企业之一，其董事长蒋卫平近日表示，2014年金隅股份将大规模开发自住房项目。
“工业用地流转成为商品住宅用地，对企业、对城市来讲，这都是产业转型升级的一个契机。”同策咨询研究部总监张宏伟在接受时代周报记者采访时说。金隅股份在京工业用地中能够转化为自住型商品房的用地达180万平米，这对金隅股份来说无疑是重大利好。
自2009年以来，随着北京保障安居工程的发展，金隅股份的保障房业务取得了爆发式的增长。
根据安信证券提供的数据，2007年，金隅股份的房地产收入所占比例为22.8%；2013年中期，该比例已提升至31.5%，房屋销售收入5年复合增长速度超过40%。
目前，金隅嘉业已经成为北京市涉猎保障性住房项目蕞全的保障房开发企业，所承揽项目包括经济适用房、廉租房、公租房等各种业态。
自住型商品房政策的出台，无疑为金隅股份带来了一个新的契机。
去年10月23日，北京市住房和城乡建设委员会发布了“京七条”。同日，北京市发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（以下简称《意见》 ）中指出，北京市今后将加快发展自住型商品住房，通过采取“限房价、竞地价”等方式供地，建设套型建筑面积90平方米以下的住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。
次日，受“京七条”利好消息刺激，金隅股份曾一度涨停。业内普遍认为，过往的保障房开发经验，以及自住型商品房带来的水泥需求，会让金隅股份成为此项政策的受益者。
金隅·汇星苑和金隅·汇景苑项目分别位于朝阳区高井星牌建材厂地块和东坝单店地块。截至今年2月18日17时，金隅嘉业自住型商品房网上登记注册用户达到14.7万人，认购申请单数达到21.9万份。两个项目共提供房源5347套，这意味着，仅计算前4天的申请量，每41个家庭中仅有1户能够获得购买机会。
目前，北京共有32个自住型商品房地块，其中朝阳8个，顺义6个，大兴、昌平各4个，通州、丰台、门头沟各2个，房山、密云、平谷各1个。在定价机制方面，政策规定自住房的售价应低于周边同品质商品房项目的30%左右，单价在1万-2.2万元/平方米之间。目前已推出的11个项目，虽然区域不同，地段差异也很大，售价却均为每平方米2.2万元。
金隅嘉业市场营销部的陈玉谦经理表示，如果同一区域自住房项目价格一样，地块越好的项目，它的价格和周围商品房价差额越高。数据显示，金隅·汇星苑自住房项目附近的纯商品房价格近4万元/平方米，而2.2万元/平方米的价格，几乎比周围的价格低一半。
根据《意见》，限价商品房是在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，开发商根据自己成本和合理利润竞争土地价格。相比其他土地出让方式，这种出让方式，不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地。
“由于利润被限制，‘限房价、竞地价’模式下推出的地块不一定会受到开发商的认可。成本控制能力弱、周转速度慢的开发商，可能就不会再关注这样的地块，由此市场温度短期降温。而对于成本控制能力强的开发商，周转速度快的开发商，则在这个时候具有拿地的优势，在获得土地资源的同时，还有可能通过自身的优势获得一定的利润。”同策咨询张宏伟对时代周报记者说。
在日前举行的2014年北京“两会”上，北京市副市长陈刚表示，2014年北京要把自住房做大，全年要供应5万套，较2013年2万套的自住房建设规划高出1.5倍。“北京每年新建商品房一共才10多万套，大面积‘普及’自住房，对于拥有丰富土地储备的金隅股份无疑是件大好事。”有券商分析师指出。
业内分析普遍认为，北京市自住型商品房项目的推进，为金隅股份盘活旗下的工业用地储备打开了一扇大门。
据统计，目前北京市自住型商品房地块供应量已有6宗，建设或配建自住型商品房项目的土地总数达33宗；而金隅股份当下所推项目均为利用自有工业用地地块，所用面积33万平方米。
金隅股份的前身是北京市建材工业局，目前共有2000多万平米工业用地，其中一半位于北京。除去矿山以外，金隅股份在北京的工业用地面积达到700多万平米，且绝大部分位于目前北京市自住型商品房土地推进蕞密集的区域。
安信证券去年11月的一份研报指出，金隅股份在京工业用地中能够转化为自住商品房的用地达180万平方米。
“东坝单店与星牌建材制品厂地块本都属于金隅股份自有工业用地，所以取得地块使用权相对便捷。”中国社会科学院城市发展与环境研究所董昕博士此前接受媒体采访时说，“土地用途改变并非企业自身能决定的，通常而言，土地用途改变必须符合现行的城市总体规划，而且宗地的土地用途改变需要相关的政府部门批准，并需要重新经过市场招拍挂程序出让。”
北京市住建委等5部门2013年10月22日联合发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》明确提出：“鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设。”
自身的工业土地储备优势加上政策的鼓励，金隅股份自有土地性质转化的流程可谓顺风顺水。与一般的土地招标不同，原星牌建材制品厂地块的招标文件对投标人资格进行了严格限制：利用自有用地向社会建设提供自住型商品住房项目的北京市属国有企业或与之组成的联合体，并取得相关部门出具的投标资格认定意见的，方可参加本次出让宗地的投标。蕞终，该地块仅有北京三家国企参与投标。
“无论房地产调控政策如何变化，一线城市的限购肯定不会放松。政府在保障房建设力度方面仍会加大，这些都将为金隅股份的发展带来巨大机会。金隅嘉业2014年的目标是，争取在2013年基础上，销售收入和现金收入再实现翻番。”金隅股份副总经理王世忠此前对媒体表示。
中指系统数据显示，2013年全国300个城市共成交土地37208宗，成交面积143569万平方米，同比增加10%；其中住宅类用地11790宗，成交面积52974万平方米，同比增加26%；商办类用地7289宗，成交面积22131万平方米，同比增加22%；工业用地17445宗，成交面积65784万平方米，同比减少2%。
张宏伟认为，商办用地、工业用地供应量大，市场供大于求，面临空置现象或经营风险，利用效率低下，应当适当减少，转而增加住宅用地供应规模，盘活闲置或利用率不高的商办、工业用地。
“北京作为一线城市，土地供应长期供不应求，尤其是因为宅地过去几年供应量少，导致房价过快上涨。解决问题的方法就是要想方设法增加土地供应，由此，进一步增加市场供应，缓解供求关系紧张的局面。此时，工业用地利用效率低下，刚好可以提供时机。”张宏伟告诉时代周报记者。
值得一提的是，金隅股份土地性质的转化，在顺应北京市调整产业结构规划的同时，也伴随着公司内部的产业转型升级。据了解，本次转换为自住房用地的原有生产线，基本上都是已纳入金隅股份淘汰进程的落后产能。“这对公司产业生态的转型升级无疑具有更深远的影响。”一位业内分析师表示。
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