工业地产招商引资篇 招商引资是开发区建设成败的关键,工业园区建设的目的是招商引资,投资市场的竞争, 不仅是投资者之间的竞争，也是引资者之间的竞争,引资者的竞争实际上就是引资环境的竞 争,谁的引资环境好,谁就能更好地吸引外资? ??招 商 战——工业地产招商引资战略战术 ? ??招商工作是各地开发区工作的重点,招商引资是利用外来资金、技术，推进本地经济跨 越发展的重要手段,其多方面的积极作用已成为共识。然而,当前招商引资热潮中也存在一些 不容忽视的问题。? ???依据投资者的选址标准的变化,中国开发区的招商引资可以分为三 个阶段:1、改革开放初期的“优惠政策主导”阶段,外来资金主要向享受特殊政策优惠的地 区集中;2、20 世纪９0 年代中后期以来的“基础环境主导”阶段，面临开发区的优惠政策趋 同，投资环境（尤其是基础环境)成为吸引投资的关键;3、方兴未艾的“产业环境主导”阶 段,良好的产业基础、完善的产业链条、完备的产业配套成为投资者首先关心的因素。? ???研 究显示,在招商引资发展的新阶段,传统的招商模式已经不能满足新形势的竞争要求，暴露出 诸多的问题。??? 首先，开发区政策的趋同引致了低层次的竞争，造成开发成本过高。在国家有关政策的鼓 励下，开发区在地价、税收等方面推出了一系列地方性优惠政策,使开发区的政策优惠逐步 趋同。为了在招商竞争中获取优势，各地开发区就突破国家土地、税收法规及相关政策，竞 相压价,恶性竞争愈演愈烈，企业所得税“两免六减半”、“五免五减半”、“七免七减半”, 甚至还减免增值税地方留成部分;规费“零收费”，免收各项基本建设配套费，免收各项基 金;免收水电增容费，全部由地方政府财政补贴。这种单纯依靠政策优惠的低层次的招商最 终损害的是国家的利益和国民的福祉，而且造成土地开发的成本过高,也不利于开发区的长 远发展。 其次,优惠政策的作用弱化也使开发区的竞争力下降。20 世纪９０年代，开发区在外贸 方面享有的各种优惠政策开始逐步取消，从未来发展趋势看,开发区所享受的的优惠政策将 会逐步取消，使区内企业与区外企业的政策待遇趋同。在我国加入ＷTＯ以后,营造公平的竞 争环境成为必然要求,这必将使得开发区的政策优惠的吸引力逐渐弱化,招商引资必须要有 新的思路。 ? ??第三,国际产业转移也为开发区的发展带来了新的挑战。从国际产业转移的新特点来看, 传统的招商模式已不能适应组团式产业转移的要求。当前,国际产业转移正呈产业链整体和 制造、研发、服务一体化的组团式转移态势，因而开发区的产业基础和产业配套成为承接 国际产业转移的主要因素,这对开发区的招商提出了更高的要求。??? 第四,重复建设，产业雷同,到处圈地,集约化不高。我国开发区、工业园遍地开花，过 多过滥。据统计，全国现有各类开发区 4２00 余个，至于区内区、园中园更是屡见不鲜。目 前东部地区开发区产业 9３％雷同，中部地区开发区产业９7％雷同。规划以 IT 为主导产业 的开发区,仅沿江地带就有２0 多家,从东部上海的张江高新区,一直密布到西部的重庆、成 都、绵阳等地开发区。我国开发区普遍存在圈地现象,造成土地闲置、耕地锐减，土地结构 不合理等问题，这些问题导致了日益严重的后果:土地资源和投资的浪费；耕地占用过多， 威胁农业发展；土地收益外流,损害国家利益;目前我国发达地区开发区投入产出率不及西方 发达国家开发区的一半;我国欠发达地区及中西部地区每平方米的投入数不及我国发达地区 的 1/10，产出数不及 1/２0,而占地数却与发达地区开发区不相上下。??? 软硬兼施 打造良好的招商环境 “开发区如何开发下去?”成为招商引资工作面临的一个问题。开发区的招商引资必须再 造新优势、重塑新功能、实现新突破 开发区建设的目的是招商引资，即利用土地资源来换取外资的特殊营销。既然招商引资是 一种营销活动，那么就要进行营销环境的分析，即开发区的引资环境。国际投资市场的竞争, 不仅是投资者之间的竞争,也是引资者之间的竞争,引资者的竞争实际上就是引资环境的竞 争，谁的引资环境好，谁就能更好地吸引外资,开发区的招商引资首先应对本身的引资环境 进行分析,积极创造好的引资环境，才能增强自己的引资营销实力。 开发区的营销环境可分为硬环境和软环境。 ? ???招商引资的硬环境。开发区招商引资的硬 环境是指影响引资的物质条件，包括自然资源、基础设施、环境保护等。 自然资源是指与地理、气候、资源有关的自然物质条件。沿海开发区的地理优势明显, 而内陆开发区资源丰富,同样可以吸引外商，只要能依据本身优势进行宣传,同样可以增加对 外资的吸引力。 基础设施是指交通、通讯、能源供应等条件。基础设施的落后是制约许多开发区引进外资 的“瓶颈”因素。另外,基础设施还应包括为区内投资者提供的各类生活服务设施和条件, 以及文化娱乐设施。 ? ??环境保护也是外商选择开发区进行投资的一个重要考虑因素,恶劣的环境质量是无法保 证工作质量和产品质量的,而好的环境质量能体现出好的管理水平，也容易吸引外资。 ??? 招商引资的软环境。开发区引资的软环境是指经济和社会条件,包括市场潜力、劳动力资 源、政策法规、金融中介服务以及社会治安等。 ? ???市场潜力是指开发区周边市场的容 量和潜力。市场是吸引外资的关键,让出一部分市场是吸引外资的一个很好的策略。 ??? 劳动力资源包括劳动力的质量和数量。开发区内劳动力数量充足,劳动力质量高,便能更 好地吸引外资企业进驻。因此,开发区应有很好的人力资源措施，吸引各种人才。? ???政策 法规是招商引资环境中的一个核心因素。除了国家制定的一些法律法规外,开发区应有自己 特殊的政策。在国家法律允许的范围内给投资者最大的优惠，从而吸引更多的投资者。 ? ??金融中介服务包括银行信贷、会计事务、律师事务、信息咨询、管理咨询等。这些服 务对外商投资者来说，都是很重要的。金融中介服务越完备,吸引外资的能力就越强。 社会治安也是软环境的重要组成部分。良好的社会治安使外商有一个

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