地下车库改仓库出租违法
开发商将地下车库委托物业公司进行管理，物业将地下车库改作仓库出租，被开发商叫停。1月17日记者从市法院获悉，法院认为地下车库改作仓库不仅违反了地下车库的规划设计，且违反了我国《消防法》关于任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的法律规定，判决车库租赁合同无效。
港湾公寓系辽宁兴科房屋开发有限公司(下称兴科公司)接收沈阳市海产品批发市场烂尾工程后的改建项目，于2003年1月竣工。竣工后，兴科公司委托沈阳港湾公寓物业有限公司对港湾公寓小区提供物业服务，包括对地下车库的管理。
物业公司接收后将地下车库改成仓库，分别出租给四名业主使用。港湾公寓业主委员会成立后，同意物业的出租行为，规定出租收益用于弥补拖欠的房屋维修基金，服务于业主及支付园区设备维护等费用。
但开发商认为，地下车库所有权为其所有，出租收益也应归他们，物业公司和业主委员会无权支配其收益。三方最后对簿公堂，兴科公司要求法院确认物业公司与业主的租赁关系无效，判令出租业主腾退地下车库。
物业公司称，签订物业管理移交合同书时，开发商已明确地下车库在内的设施全部移交物业公司管理，因开发商私自占用该小区房屋维修基金，物业公司与业主委员会之间约定，出租地下车库收益用于弥补拖欠的房屋维修基金及支付园区设备维护等费用。
而业主委员会则认为，该地下车库的产权早归全体业主所有，出租收益也应归业主所有，和开发商没有关系。
兴科公司辩称：地下车库是兴科公司开发承建，兴科公司将港湾公寓小区移交港湾物业公司管理，并不是将地下车库赠送港湾物业公司。港湾物业公司未经兴科公司同意，私自将地下车库改成仓库出租给他人，已严重侵害兴科公司的合法权益。港湾业主委员会主张地下车库归全体业主所有，无法律依据。
法院认为，关于地下车库的所有权问题，经调查，沈阳市房产测绘中心质量检查科已经说明地下车库不计入共有(公用)建筑面积，不参与分摊，故本案地下车库的投资者应为兴科公司，该地下车库平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
兴科公司将地下车库移交给港湾物业公司出租使用管理，而港湾物业公司擅自改变地下车库用途，将地下车库出租给他人用于仓库使用，不仅违反了地下车库的规划设计，且违反了我国《消防法》关于任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的法律规定，港湾物业公司与他人的租赁合同关系应认定无效。市法院判决确认沈阳港湾公寓物业有限公司与他人的租赁关系无效，应将地下车库腾空，返还辽宁兴科房屋开发有限公司。
市法院民二庭一位法官告诉记者，地下停车位是利用地下空间而设，法律对其权属问题并未明确约定。地下车位作为独立使用对象，不属于小区共用的公共设施，故停车位的归属应通过约定进行。对于未经约定的建筑区划内的地下停车位，根据“谁投资、谁受益”的原则，开发商投资建造了地下停车位，理应享有所有权和支配权。
地下停车位属于开发商所有，但并不意味着开发商可以自由转让其所有的地下停车位或者随意对其改变使用用途。我国物权法明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。开发商不得在业主不同意买受或有业主之外的人出高价买受停车位的情况下将停车位出售给业主以外的人。
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