2022年“两集中”头部批次租赁用地图鉴
2022年6月15日,21城已完成头部批次集中供地1，经过一年的实行的集中供地后，各城因城施策，合理供应租赁用地，多元供应完成新增租赁用地的供应计划，持续稳定供应新增保障性租赁住房。
在“十四五”时期，全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间） 让更多新市民和青年人安居乐业。22城集中供地坚持小户型、低租金，保障新市民和青年人租得起、租得好。2022年头部批次中，20城共成交约167万方的租赁用地，未来新建保障性租赁住房将逐步进入市场。
住房和城乡建设部表示，2022年将继续大力增加保障性租赁住房的供给，全年预计建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。其中，新建保障性租赁住房是重要的供应来源之一，头部批次仅供应172.48万方，各城减缓供应步伐。
“集中供地”新政要求重点城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。目前22城明确租赁用地指标，并基本达标占比住宅用地10%标准。北京和上海等地，租赁占宗宅始终保持较高比例；8城因地制宜，调整2022年租赁占宗地计划比例至10%以下。
表：2022年22城租赁用地供地计划情况(单位：万㎡）
注：长沙未公布2022年国有建设用地供应计划；苏州未公布住宅部分供应比例
从2022年头部批次集中供地各城完成进度来看，总体供应量相比2021年首批次同比下降54.27%，部分城市相对减缓供应。宁波和深圳加大了对租赁用地的供应分别完成供应计划的46.6%和51.78%，两城的租赁用地供应主要来源为新建租赁住房。
上海、杭州和福州等城市蕞高仅完成至13.83%，在头部批次中供应量远低于预期供应量。苏州和天津等城市未有涉租赁用地的成交，各城减少配建捆绑地块的出让形式。因地制宜，调整土地出让节奏，减少了新建的租赁住房用地的供应量。
表：22城2022年头部批次集中出让租赁用地供应计划完成情况
2022年头部批次22城集中供地中，涉租赁用地地块数量100宗，总成交建面达172.48万方，预计未来可提供约2.87万套新建租赁住房1，能够切实增加保障性租赁住房的供给。
22城中，上海以41.8万方的租赁成交建面，占供应建面头部；深圳以30.4万方的租赁建面，占总建面的28.36%，租赁建面占比头部。从所有成交租赁用地的城市来看，总体租赁建面占比较低，仅占6.60%。相比2021年，租赁用地的成交城市数量及土地供应量上都大幅减少。
表：22城2022年头部批次集中出让涉租赁地块成交情况
注：1租赁住房套数按平均单间面积60㎡估算
各城减少“竞自持、竞配建”土地供应
从22城集中供地出台政策来看，“限地价、限房价+摇号”成为竞拍主旋律，各城相继取消竞配建租赁住房，仅4城采用竞自持的竞拍规则。在适当放松楼市的大方向下，减少开发商需要额外负担的“竞自持、竞配建”，部分城市减少配建租赁住房捆绑土地的竞拍规则，增加了企业的拿地意愿。
表：22城头部批次“两集中”土地出让政策
具体来看，22城头部批次“两集中”土地出让中，仍是以纯租赁用地为主，占比达38%；其次为拿地配建租赁住房和拿地自持租赁住房，占比分别为32%和20%；竞自持仅占10%，相比2021年占比大幅减少。在各地土地规则优化下，“竞自持、竞配建”大幅减少。
图：22城头部批次集中出让涉租赁地块成交方式占比
2022年头部批次纯租赁用地共供应16宗，规划建筑面积65.63万方。在国务院要求各地落实加速发展保障性租赁住房的政策指导下，纯租赁用地的供应相比2021年同期供应同比上涨42.79%，在总体供应较低的情况下，纯租赁用地仍保持稳定供应，以建设新建大型租赁社区。
图：2017年-2022年6月纯租赁用地成交情况
从纯租赁用地各城市成交情况来看，在头部批次中纯租赁用地供应65.63万方中，宁波以20.9万方纯租赁用地领先于其他城市，杭州、上海和广州等地区仅有1-2宗地块建设纯租赁用地。
纯租赁用地地块的特殊性质，能够供应大量房源，能够有效解决新青年、新市民住房困难问题，因此纯租赁地块主要集中于人口净流入城市。
图：2022年头部批次纯租赁用地城市成交情况（单位：㎡，宗）
注：沈阳、郑州未完成头部批次集中供地
2022年头部批次集中供地中，各城取消竞配建的竞拍规则，成都和长沙等城市减少配建租赁住房捆绑土地的竞拍规则，相比同期同比下降24.53%。上海主要以规定5%的配建租赁住房完成本次租赁住房供应；青岛以划拨土地配建租赁住房完成房源供应；深圳和厦门等城市成交部分配建租赁住房。
图：2022年头部批次拿地配建租赁用地城市成交情况
2021年竞自持成交建面184万方，占全年总供应的13%。而在2022年头部批次集中供地中竞自持成交建面仅17.28万方，相比同期同比下降91.96%，2022年仅4城仍存有竞自持的竞拍规则，且只有深圳、广东成交竞自持租赁住房。
竞自持、竞配建增加了拿地企业的额外负担，在楼市适当放松的大前提下，各地取消了竞自持、竞配建捆绑地块，增加了拿地企业的拿地意愿。
图：2022年头部批次竞自持租赁土地成交情况（单位：%）
截止2022年3月，可统计的集体用地累计共有86宗地，规划建筑面积约730.69万方，已有10宗集体建设租赁住房入市运营。北京作为蕞早试水集体用地建设租赁住房的城市之一，北京从2018至今共供应67宗土地建面达578.26万方，稳定供应集租房。
图：至2022年6月集体用地建设租赁住房情况
北京主要以集体用地建设租赁住房完成供应计划，2022年拟供应集租房124.87万方，已完成供应45.91万方，主要集中在大兴、通州和海淀等地区。相比北京其他城市的集租房供应项目较少。
预计2022年北京的杨宋镇安乐庄村项目、张镇张各庄村项目、仁和镇临河村和河南村项目和大兴庄镇白各庄村项目等项目将陆续完工入市。
图：2022年北京拟供应集体用地建设租赁住房项目情况
北京、福州多城加速推进集租房进度
自2012年1月国土资批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房的首批试点城市之后，2017年月和2019年1月，陆续新增16个试点城市。
从2022年各城的建设完成进度来看，北京作为集租房供应的主要城市，已有6个项目入市，福州战峰长租公寓也已入市运营，贵阳和南昌等城市也在2022年加速集租房的建设进度。而部分城市建设进度缓慢至今仍未完工，南京三个项目由于各种原因无一动工建设，建设进度停滞。
在企业层面，由于本次涉租赁用地地块成交较少，获取涉租赁土地TOP20企业成交规模占比超租赁用地成交总量的75%。地方头部国企，凭借资金优势及综合管理能力等优势，获得了较多成本较低的纯租赁用地。
国企为加速发展保障性租赁住房，推进职住平衡作出了自己的贡献，成交的租赁用地国企占比超八成。也有更多的民企参与其中，上海泽晟、青岛天一仁和控股集团等民企同样承担了部分新建租赁住房。
图：至2022年6月涉租赁土地拿地企业成交规模TOP20（单位：万㎡）
2022年涉租赁用地项目经过了数年的建设期，部分项目即将进入市场进行运营。而受疫情原因，部分地块建设进度受到影响，建设进度减缓。
预计未来将有2个纯租赁用地项目入市。已有2个集租房项目入市，未来预计北京将有4-5个集租房项目完工；同时，已有4个开发商自持的长租公寓项目也已投入运营，部分项目为商改租。
图：各地2022年部分已入市或即将入市涉租赁用地项目
2022年宁波头部批次集中供地，鄞州区GX01-01-17（高新区）地块由旭辉瓴寓&宁波城投置业以1.03亿元夺得竞得。这是旭辉瓴寓继上海松江工业园区新城、南京市建邺区河西南G116等地块联合摘得的第四幅租赁用地。
由地方国企建设，住房租赁企业运营的模式，已逐渐发展成熟。纯租赁用地拿地成本较低，该地块成交总价仅1.03亿元，联合拿地能够使住房租赁企业获取运营收益的同时，在未来退出路径逐渐明晰的情况下，获得成本收益，未来将有更多的住房租赁企业参与其中。
△ 广州、杭州、北京、福州、青岛、深圳、南京、济南、宁波、合肥、上海、苏州、厦门、沈阳的涉租赁用地成交明细，详情可见完整版《2022年“两集中”头部批次租赁用地图鉴》。
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